El Congreso de los Diputados votó en contra de la prórroga el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo.
Esta derogación del decreto antidesahucios tuvo lugar el pasado 26 de febrero de 2026 y supone un cambio relevante en el marco legalde los procedimientos por impago de alquiler, con consecuencias directas para arrendadores e inquilinos.
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Qué decreto antidesahucios ha sido derogado y qué regulaba.
Ya no se trataba del RDL original ya que, se habían introducido algunos cambios desde la primera versión. Sin embargo, eso no bastó para que se aprobase por parte del Congreso de los Diputados.
El Gobierno, ajeno al desaliento causado, parece que va a volver a presentar o, en su defecto, aprobar en el BOE, un nuevo Real Decreto-Ley con una variación sustancial con respecto a los anteriores.
Según la prensa económica y jurídica.
PÁRRAFO El diario Vozpópuli se hace eco de lo ocurrido en la siguiente noticia:
[…]pasa por actuar sobre la llamada enervación del desahucio, el mecanismo recogido en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que permite al inquilino paralizar el lanzamiento si paga la deuda pendiente. Lo que plantean los posconvergentes es que, en determinados supuestos, sea el Estado quien asuma ese pago para evitar que el procedimiento siga adelante. Es decir, que el propietario cobre y el desahucio se suspenda sin que el coste recaiga en él […].
Enervación del desahucio.
Este término, al que hace referencia el periodista, es clave en este asunto. Hemos de remitirnos al artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual expone:
Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
Es decir, la futura propuesta que contendría el RDL, sería pagar la deuda de los inquilinos morosos a fin de suspender el lanzamiento o el procedimiento de desahucio, pero esto tiene a primera vista una pega.
Límites legales de la enervación.
Limitación a primera demanda.
La enervación sólo funciona una vez. Es decir, el inquilino moroso solo puede mantenerse en la vivienda tras pagar la deuda si es la primera vez que se presenta una demanda de desahucio. Eso sí, debe tratarse del mismo arrendador y arrendatario y el mismo contrato de arrendamiento.
En el caso de que ya hubiese sido demandado en el pasado por el arrendador, la enervación no operaría. Por tanto, los inquilinos afectados por la medida no serían todos ni en todos los casos. Solo aquellos que cumplan los requisitos del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Requerimiento previo de pago.
Si el arrendador tuvo la precaución de enviar un burofax o una oferta vinculante confidencial (MASC) requiriendo el pago de las rentas adeudadas por el inquilino y este no atendió dicho requerimiento, no podrá tampoco enervar la acción de desahucio.
Esta cuestión no es baladí ya que, en la mayoría de los procedimientos de desahucio, los abogados han enviado un requerimiento previo fehaciente al inquilino moroso a fin de que pague las rentas y/o suministros que adeuda.
El requerimiento previo en el plazo legal, en tiempo y forma mediante burofax, no tiene por acreditada renuncia alguna del arrendador a lo establecido en el art. 22.4 LAU.
Según el Tribunal Supremo.
El Tribunal Supremo, Sala primera, en su Sentencia 966/2023, de 19 de junio de 2023, sobre la enervación señala en el motivo cuarto lo siguiente:
Conforme a lo dispuesto por el art. 22.4 LEC, no cabe declarar enervada la acción de desahucio: “«[c]uando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».
De otra parte, conforme a la disposición adicional cuarta del RDLey 463/2020, de 14 de marzo: «Los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos quedarán suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y, en su caso, de las prórrogas que se adoptaren». Lo que sostienen las recurrentes en este motivo es que, cuando fueron requeridas de pago, el 25 de mayo de 2020, el plazo de enervación del art. 22.4 LEC estaba suspendido por aplicación de lo dispuesto en la disposición adicional cuarta del RD 463/2020, de 14 de marzo, y dado que este plazo no se reanudó hasta el 4 de junio de 2020, y como quiera que la demanda se presentó el 26 de junio de 2020, es decir, antes de que transcurrieran 30 días desde esa fecha, cabe la enervación del desahucio, aunque no hubiera pagado las rentas de mayo y junio, cosa que hicieron el 13 de julio de 2020. La tesis anterior no puede ser aceptada, puesto que presupone la aplicación de la disposición adicional mencionada, premisa que no comparte esta sala, ya que el periodo temporal que se menciona en el art. 22.4 LEC para la realización del requerimiento de pago (con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda) no constituye un plazo de prescripción o de caducidad de derechos o acciones.
Según la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Además, el artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que:
La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.
Conclusiones.
¿Quién se va a hacer cargo de esas costas? ¿Las va a pagar el Estado o el inquilino moroso, que antes era vulnerable y es seguramente insolvente? Estamos ante un juego de trileros que no hará que regrese esa seguridad jurídica que tanto necesitan el mercado del alquiler de vivienda y los procedimientos de desahucio.
Enlaces externos.
Ley de Enjuiciamiento Civil: BOE-A-2000-323 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
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