Cómo afectan las recientes medidas del Gobierno a los contratos de vivienda y a la actualización de rentas
Las prórrogas de los contratos de alquiler presentan novedades ante el impacto económico y social derivado de la guerra de Irán. De ahí, que se haya publicado, en el BOE del 21 de marzo, el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo.
Crisis de vivienda y contexto internacional
Tabla de contenidos
Introducción y contexto del preámbulo.
En el preámbulo, el legislador indica que:
Nuestro país se encuentra inmerso en una crisis de vivienda que podría agravarse sustancialmente como consecuencia de la guerra de Irán. El Banco Central Europeo prevé que la guerra tendrá un impacto importante en la inflación a corto plazo debido al encarecimiento de los precios de la energía.
Impacto económico a medio plazo y necesidad de medidas.
Sus implicaciones a medio plazo dependerán tanto de la intensidad y la duración del conflicto, como del modo en que los precios de la energía afecten a los precios de consumo y a la economía. Al igual que en el contexto del impacto de la guerra en Ucrania, es necesario activar medidas preventivas que aporten estabilidad y seguridad económica a las familias desde estadios iniciales.
Finalización de contratos y aumento del precio del alquiler.
En concreto, en 2026, se producirá la finalización de la vigencia de miles de contratos firmados durante los últimos años. A ello se añade el aumento acumulado, en el conjunto del Estado, del precio ofertado del alquiler.
Falta de aplicación de medidas por las comunidades autónomas.
Además, esta situación se agrava por la negativa de muchas comunidades autónomas a declarar Zonas de Mercado Residencial Tensionado y con ello a aplicar las medidas de control de precios y de prórroga de contratos previstas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Valoración sobre las causas del problema de vivienda.
Influencia de los conflictos internacionales en el precio de la energía.
Si bien es cierto que tanto las guerras en curso en Ucrania e Irán tienen que ver y afectan al precio de la energía, no es menos cierto, como ya hemos explicado en numerosas ocasiones, que el problema de la escasez de vivienda tanto en alquiler como viviendas en venta es en buena parte responsabilidad del gobierno.
Factores estructurales del problema de vivienda.
El gran problema de la vivienda aparte del mercado sobre regulado por parte de la administración tiene que ver con el incremento de la población que hay en España, y también con la escasa construcción de vivienda, ya sea de renta libre o social.
Valoración sobre la actuación del Gobierno y efectos del RDL.
En nuestra opinión el Gobierno recurre a excusas, de nuevo, para coartar la libertad de los propietarios de vivienda. Es cierto que este Real Decreto-ley (RDL), tiene que ser convalidado por el Congreso de los Diputados y que tiene pocas posibilidades de prosperar, pero también es verdad, que entre la publicación en el BOE y su convalidación en el Congreso de los Diputados se ha abierto una ventana temporal que muchos inquilinos van a aprovechar para acogerse a lo dispuesto en el RDL.
Contenido del artículo 1 del RDL.
Veamos que, es lo que dispone el RDL. En su artículo primero, sobre la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, se dice lo siguiente:
- En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, vigentes en la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, en los que el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 finalice antes del 31 de diciembre de 2027, o finalice el periodo de prórroga tácita previsto en los artículos 10.1 y 10.2, se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda. La prórroga extraordinaria regulada en este artículo es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que, en su caso, se aplicará con carácter preferente.
- Lo dispuesto en el apartado anterior no será de aplicación cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente.
Conclusiones sobre la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento.
Obligatoriedad para el propietario.
Las conclusiones que podemos extraer de lo anterior es que las prórrogas de los contratos de alquiler son obligatorias para los propietarios, sin que puedan hacer ninguna objeción.
Mantenimiento de condiciones y solicitud del arrendatario.
La prórroga mantendrá lo dispuesto en el contrato en cuanto a las condiciones del alquiler. Basta con la solicitud del arrendatario, mediante comunicación fehaciente al propietario para que esta prórroga sea obligatoria para el propietario, sin que tenga derecho a oponerse, según el RDL no es una opción.
Interpretación del artículo y excepción por acuerdo.
No lo dice de manera explícita, pero sí de manera implícita en el artículo 1. Por último, el apartado 2 del artículo dice que la prórroga no será de aplicación si hay acuerdo entre las partes para renovar el contrato de arrendamiento si la renta es inferior a la del anterior contrato de arrendamiento.
Contenido del artículo 2 del RDL.
El artículo 2 del RDL señala sobre la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda:
La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
- En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del dos por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
- En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.
Conclusiones sobre la limitación de rentas.
Límite general del 2%.
En ningún caso las actualizaciones de las rentas de alquiler podrán superar el 2%, esto si no hay pacto entre las partes, en el caso de que el arrendador no sea gran tenedor de vivienda.
Diferencias según tipo de arrendador.
En los casos en los que el propietario sí sea gran tenedor de vivienda, el incremento de la renta del alquiler vendrá del pacto entre las partes, y a falta de pacto, el incremento no puede ser superior al 2%.
Enlaces externos.
Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Irán. BOE-A-2026-6545 Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán.