Llevamos a cabo una revisión detallada de la legislación vigente regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Se entiende como fianza de alquiler de viviendas a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico.
Esta cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, tal como regula en el primer párrafo del artículo 36 de la ley 29/1994, de arrendamientos urbanos.
Tabla de contenidos
Exigencia de la fianza.
¿Cuál es el importe exigible?
La exigencia legal es de un mes de fianza, equivalente a un mes de renta del alquiler, en los arrendamientos de viviendas y de dos en los casos en los que los contratos no sean de vivienda, si no para otro uso diferente.
No cabe que el arrendador exija más de un mes de fianza, aunque esto se está supliendo, incluyendo en los contratos de alquiler una cláusula llamada de garantía, que no es más que cobrar otro mes o varios meses de alquiler por adelantado.
Esta garantía está regulada en el apartado cinco del artículo 36 y puede ser de hasta dos mensualidades equivalentes a la renta del alquiler.
¿Cuándo se debe actualizar la fianza?
Sigamos con el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos. En su párrafo segundo indica que:
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
La fianza puede ser actualizada al igual que la renta del alquiler, pero la primera sólo puede comenzar a actualizarse transcurridos cinco años desde la firma del contrato si el arrendador es persona física y siete años si se trata de una persona jurídica.
Pacto entre las partes.
El punto tercero del artículo 36, sobre la actualización de la renta señala que:
La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
Es decir, si no se ha pactado por las partes la actualización de la fianza, se presume que este incremento de su cuantía es deseado por las partes.
Las partes son libres de pactar que no se incrementará la fianza o, por el contrario, pactar su incremento transcurridos los cinco años del contrato para el caso de personas físicas y siete para personas jurídicas.
Devolución de la fianza.
Plazos.
El apartado cuatro del artículo 36 nos habla de la devolución de la fianza una vez finalizado el arrendamiento:
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
El arrendador debe devolver la fianza al finalizar el arrendamiento y para ello tiene un plazo de treinta días a contar desde el día de finalización del alquiler. Transcurrido el plazo de treinta días para devolver la fianza, ésta comenzará a generar intereses al tipo legal vigente en ese momento hasta su completa devolución.
¿Qué ocurre si el arrendador no devuelve la fianza?
En muchas ocasiones el arrendador no devuelve la fianza alegando que existen daños en la vivienda que no justifica de ninguna manera o lo hacer en base a presupuestos, que no facturas.
Lo primero que hay que hacer es enviarle una comunicación fehaciente, ya sea a través de burofax, carta certificada o buromail, reclamándole la devolución de la fianza.
si no quisiera devolver la fianza, habrá que llevarlo a uno de los MASC que entraron en funcionamiento tras la entrada de la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Si la mediación tampoco funciona y el arrendador no quiere devolver la fianza, entonces, y solo entonces, cabrá presentar una demanda en los Juzgados reclamando el importe de la fianza más los intereses que haya generado y genere hasta su completa devolución.
¿Se puede evitar la devolución?
La no devolución de la fianza tiene que estar completamente justificada, y, además, el arrendador sólo podrá descontar el precio de las reparaciones de la fianza. Las reparaciones que haya tenido que realizar en la vivienda o local, tendrá que justificarlas con su correspondiente factura y con cualquier otro medio de prueba que sirva para demostrar que esos daños existían y que justifican la no devolución de la fianza o su devolución parcial.
Cobertura de daños causados.
También puede darse el caso de que la fianza no sea suficiente para cubrir los daños existentes en la vivienda arrendada. En estos supuestos el arrendador podrá reclamar al arrendatario todos los importes de los daños producidos, siguiendo los mismos pasos que hemos relatado anteriormente para los casos en los que el arrendador no quiera devolver el importe de la fianza.
Contacta con nosotros.
Desafortunadamente, que no se devuelva una fianza de alquiler está a la orden del día y parece ser ya casi una práctica habitual. Es un asunto que da muchos problemas, pero la mayoría de los arrendatarios no quieren pleitear por el escaso importe de muchas fianzas y prefieren dar el dinero por perdido. Esto lo único que garantiza es la impunidad del incumplidor para seguir con estas prácticas.
Si te encuentras con un problema similar a lo que hemos descrito en estas líneas, no dudes en contactar con nosotros. Te asesoraremos y te ayudaremos a resolver tu problema.
Enlaces externos.
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003