Tenemos muchas consultas sobre daños en viviendas alquiladas y en la mayoría de ellas acaba saliendo el tema del seguro, sobre todo con respecto a su obligatoriedad, ya seamos propietario o inquilinos.
Sobre los gastos de reparación de los daños en las viviendas alquiladas ya hablamos en nuestro artículo de blog sobre gastos y conservación de la vivienda.
Son dos temas relacionados entre sí, pero que hemos abordado en momentos diferentes.
Tabla de contenidos
¿Es obligatorio que el propietario de la vivienda tenga un seguro contratado?
El Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, en su artículo 10 señala que:
Los bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria deberán contar con un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos. Los riesgos cubiertos deberán ser, al menos, los incluidos en los ramos de seguro 8 y 9 del artículo 6.1 del Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados, con excepción del robo. La suma asegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza, en particular el suelo.
Por tanto, el propietario de la vivienda sólo está obligado a tener contratado un seguro en caso de que la vivienda esté gravada con una hipoteca.
¿Entonces a quién corresponde contratar un seguro para la vivienda?
El propietario puede contratar un seguro que proteja su vivienda (tanto contenido como continente) sin esperar a alquilarla, pero puede pactarse libremente por las partes en el contrato de arrendamiento que el arrendatario contrate una póliza de seguro durante el tiempo de duración del arrendamiento.
El continente es la construcción en sí (paredes, tejado, tuberías, etc…) mientras que el contenido son los muebles, electrodomésticos, etc…en definitiva los bienes que se hallan en el interior de la vivienda.
Recordemos que el artículo 21 de la Ley de arrendamientos urbanos dice que:
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
El mantenimiento general de la vivienda es por cuenta del arrendador, que en la mayoría de los casos coincide con el propietario. Muchas veces hemos visto como los arrendadores intentan cargar estos gastos a inquilinos incautos, que desconocen la ley y sus derechos. Si un propietario no se ha encargado del mantenimiento de una vivienda durante veinte años y revienta una tubería, los gastos de reparación no puede repercutírselos al arrendatario.
¿Por qué debería contratar un seguro el inquilino?
Por su propia tranquilidad. Si tiene asegurados los bienes de su propiedad que se encuentran en el interior de la vivienda, recibirá algún tipo de indemnización en caso de siniestro, pero sino ha contratado una póliza de seguros deberá soportar los daños sin derecho a ningún tipo de compensación.
¿Qué ocurre con los locales de negocio?
Lo mismo que hemos visto para las viviendas. El propietario del local sólo está obligado a contratar un seguro si el local se encuentra hipotecado, en caso contrario no tiene porqué contratar uno. Vale lo dicho para los seguros en las viviendas. Es conveniente que el local de negocio se encuentre asegurado.
¿Qué coberturas debería tener el seguro a contratar?
Principalmente las de incendios, daños materiales y asistencia. La cobertura de incendios nos indemnizará por las pérdidas sufridas por un incendio en la vivienda. La cobertura de daños materiales lo hará en los casos de roturas de elementos de la vivienda no estructurales, por ejemplo, un lavabo, una encimera, etc.… y además nos cubrirá frente a los daños producidos por filtraciones de agua, etc. La asistencia puede incluir servicios de bricolaje en la vivienda.
¿Y qué ocurre si no hay seguro en la vivienda? ¿A quién le corresponde el pago de las reparaciones?
Si no existe seguro en la vivienda o local de negocio, lo más normal es que se acuda al texto de la Ley de arrendamientos urbanos para determinar a quién corresponde reparar los daños que se han producido en la vivienda.
Sin ánimo de repetirnos, los daños derivados del desgaste normal de las cosas que hay en la vivienda corresponden al inquilino, pero si se rompe una tubería que causa filtraciones al vecino del piso inferior, estas corresponden al propietario, por más que intente derivar la responsabilidad al inquilino.
Existen muchos casos en los que el propietario repara los daños e intenta posteriormente repercutir los gastos al arrendatario, y esto es totalmente ilegal. Los hay incluso que llegan a quedarse con la fianza al finalizar el arrendamiento por hechos similares.
Por eso, es importante tener contratada una póliza de seguros, no sólo por la tranquilidad de saber que nuestros bienes se encuentran protegidos, sino también porque el seguro determinará con exactitud en la mayoría de los casos, si la reparación corresponde al inquilino o al propietario.
Conclusiones.
Como hemos visto, no es obligatorio tener un seguro en la vivienda o local de negocio alquilados, pero que no sea obligatorio no quiere decir que no sea necesario por los problemas que nos puede evitar durante el tiempo que dura el arrendamiento.
Enlaces externos.
- Ley de arrendamientos urbanos. BOE-A-1994-26003 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero. BOE-A-2009-7352 Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.