Es uno de los problemas más habituales en los contratos de arrendamiento y que más frustran al inquilino.
Y es que, las reparaciones en un piso de alquiler, o más bien, la falta de ellas, acaba afectando a su habitabilidad, además de incumplir la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el propio contrato de alquiler.
Tabla de contenidos
Reformas o reparaciones habituales.
Los problemas que se dan con más frecuencia son, entre otros, las goteras, humedades, averías graves, problemas eléctricos o de fontanería son situaciones frecuentes que generan dudas en los inquilinos, ya que no saben si les toca a ellos reparar o le corresponde al arrendador.
Obligación de conservación.
El artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, sobre la conservación de la vivienda, indica la actuación según las siguientes situaciones.
Reparaciones a cargo del arrendador.
El arrendador deberá hacerse cargo de las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda, teniendo en cuenta las “condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. La excepción sería cuando la reparación sea imputable al arrendatario, como se establece en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. Y, sin que todo lo anterior suponga un aumento en la renta del alquiler.
Sin embargo, existe un límite en esta obligación y es cuando la vivienda sea destruida por causas ajenas al arrendador, según establece el artículo 28 de la LAU.
Obras de conservación.
Si la vivienda requiere de una obra para que conserve en buen estado, el arrendatario (o inquilino) deberá permitir que se realice aun causándole molestias y viéndose privado del uso de una parte de la vivienda.
No obstante, si esta obra durara más de veinte días, la renta se disminuirá en la proporción de esta parte de la vivienda que no pueda utilizar.
Averías y reparaciones urgentes.
El inquilino deberá avisar al propietario en el mínimo plazo posible, de la necesidad de las reparaciones que se incluyen en el apartado 1 del artículo 21, debiéndole facilitar la verificación directa, ya sea por sí mismo o por los técnicos que designe, el estado de la vivienda.
Para el caso de aquellos daños que requieran reparación urgente, previa comunicación al arrendador, podrá realizarlas para evitar daños inminentes o incomodidad grave, pudiendo exigir de inmediato el importe de las obras al arrendador.
Pequeñas reparaciones.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Y, ¿quién debe reparar los daños que afectan a la habitabilidad?
Como vemos, en principio las reparaciones que afecten a la habitabilidad de la vivienda le corresponde hacerlas al arrendador. Muchas veces se niegan o reparan de manera parcial, pero el inquilino tiene derecho a que estas obras de reparación se hagan de la manera adecuado.
El único límite que pone el artículo 21 es la destrucción de la vivienda. En los casos en los que las obras se prolonguen por un periodo superior a los veinte días, deberá reducirse la renta del alquiler.
¿Qué debe hacer el inquilino ante una avería grave?
El arrendatario está obligado a comunicar al arrendador la existencia del problema a la mayor brevedad posible, y podrá reparar por sí mismo si existe urgencia, comunicándolo previamente al arrendador y exigirle el importe de las obras realizadas.
En los casos en los que el arrendador no quiera reparar, no hay que dejar en ningún caso de pagar la renta del arrendamiento o reducir su importe por los gastos que se hayan podido producir por la reparación urgente de las averías. Si se deja de pagar la renta, esto, puede dar lugar a un procedimiento de desahucio por falta de pago.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga.
La jurisprudencia en este asunto es abundante y recurrente en cuanto a su argumentación. La Audiencia Provincial de Málaga, sección quinta, recurso de apelación 1414/2021, en su Sentencia 502/2024, de 9/07/2024, señala sobre lo que acabamos de explicar que:
“Es preciso traer a colación el art 21 de la LAU, establece la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, de forma que la arrendataria de la vivienda pueda destinarla al uso para el que fue alquilada, por tanto, al no acreditar que los daños sean producidos en la tubería sean imputables a la arrendataria, le corresponde al arrendador abonar dichas reparaciones, o en el supuesto, como ocurre en el supuesto que nos ocupa, de haberlos abonado la arrendataria, reembolsarle los gastos. De todo cuanto se ha actuado consta acreditado que la vivienda debido a los problemas surgidos no reunía las condiciones de habitabilidad necesarias, máxime cuando el único baño de la vivienda es deshabilitado, y el arrendador es conocedor de la situación en la que se encuentra la actora, las condiciones en las que se desarrollaba la convivencia de ellas y sus dos hijos menores en el inmueble, decidiendo no llevar a cabo la reparación a la que venía obligado a tenor de lo establecido en el art 21 LAU, y ello con los perjuicios evidentes para ella y sus hijos que todo ello le ha ocasionado.
Es cierto que las reparaciones en sí y las del piso inferior de la avería se llevaron a cabo por el arrendador hoy demandado, ahora bien, estas no prueban que estas comprendieran las llevadas a cabo en el piso de la actora. Se han aportado dos facturas. Una de fontanera, que no aparece el lugar de la obra, ni el nombre a quien se hace la factura, DNI, datos de identificación que permitan acreditar la obra, o incluso pensar que la factura sea válida, ante la falta de datos. Lo mismo cabe decir, en cuanto a la factura de albañilería, tampoco consta el domicilio donde se hizo el trabajo, ni emite recibe a nombre del pagador, por lo que no se puede concluir de estas que el trabajo se reparación se llevara a cabo en el piso de la actora o bien en el inferior.
Pues bien de las pruebas practicadas en las actuaciones y en concreto de las fotografías aportadas con la demanda (documento numero 2) puestas en relación con los mensajes de Whatsapps aportados (documento nº 3) acreditan y así lo concluye la juzgadora de instancia en la sentencia dictada , resultando de ambos documentos «que la actora reclamó al arrendador el arreglo del baño sin que éste atendiera a tal requerimiento, exponiendo, como única causa de ello y sin aludir a responsabilidad alguna imputable a la arrendataria, como hace ahora en su escrito de contestación, que no tenía dinero, y que si le resultaba inhumana la situación, lo que tenía que hacer era irse de la vivienda y buscar otro y en relación con las facturas aportadas por la demandada, que si bien acreditan que fue la parte que arregló el baño, no cabe concluir en modo alguna que la causa del daño fuera imputable a la demandante, como sostiene el arrendador, pues de ser así, constaría tanto en los mensajes de Whatsapps como en las facturas de fontanería y albañilería aportadas por el demandado, o bien tales extremos podían haber sido acreditados por sendas testificales, sin que nada al efecto se propusiera. De modo que, de un lado, a juicio de esta juzgadora, la actora ha acreditado la realidad de la avería, los daños causados en el baño y la reparación realizada por ella misma, y de otro, la propia demandada, que admite que tal avería se debió al uso de la vivienda, no acredita que se tratara de un mal uso imputable a la demandante como sostiene en su escrito de contestación.”
El arrendatario sólo estará obligado a reparar si los daños que existen en la vivienda se le pueden imputar, en el resto de los casos, será el arrendador el obligado a reparar.
Conclusión.
Si el arrendador no cumple con su obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, el inquilino dispone de mecanismos legales para proteger sus derechos. Si te ves una situación similar, no dudes en contactar con nosotros.
Enlaces externos.
Ley de arrendamientos urbanos: BOE-A-1994-26003 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.