El procedimiento viene regulado en la Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria.
En cuanto al Registro de la Propiedad, es uno de los problemas más importantes a los que se enfrentan es que en ellos consta la realidad jurídica.
Estos son los titulares de una determinada finca y cualquier otro derecho real que pueda haber sobre esta, pero no registra, nunca mejor dicho, la realidad física y económica de las fincas inscritas. Esto último que estamos describiendo lo certifica el Catastro.
El Registro de la Propiedad tiene la obligación de inscribir los linderos y superficie de una finca, pero pueden existir diferencias entre lo que consta inscrito y la realidad, por lo que es necesario que exista un procedimiento que sirva para equiparar lo que consta inscrito en el Registro de la Propiedad sobre una determinada finca con la realidad.
“El procedimiento viene regulado en la Ley 13/2015 de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.”
La Ley 13/2015 busca la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. La nueva redacción dada por la Ley 13/2015 a los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria articula la coordinación de la que hablamos.
Tabla de contenidos
Procedimientos.
1º.- Inscripción de la representación gráfica georreferenciada: Adecuación de lo inscrito en el Registro con el Catastro.
Sirve también para para poner de manifiesto y rectificar, en su caso, la representación catastral si no se corresponde con la finca registral. Se relaciona con el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que dispone:
“El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas… La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9”
En el caso de que se denegase la incorporación catastral por invadir fincas colindantes, se podrá instar un procedimiento de deslinde.
En caso de calificación positiva, la certificación catastral gráfica y descriptiva se incorporará al folio real y se hará constar que la finca se ha coordinado gráficamente con el catastro.
Si el titular manifiesta expresamente que a descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, debe aportar, además, una representación gráfica georreferenciada.
Una vez terminado el procedimiento, el Registrador debe notificar al Catastro y a los titulares de las fincas colindantes afectados. Se incorporará la representación gráfica al folio real (de la finca) y lo comunicará al Catastro. Cuando se practique la alteración, el Catastro se lo comunicará al Registro de la Propiedad para que lo haga constar en el folio real.
2º.- Expediente notarial de deslinde.
El deslinde, la acción de deslinde se regula en los artículos 384 a 386 del Código Civil. Al ser tan escueta su regulación deja muchos problemas sin resolver y que hoy se regulan en los artículos 104 a 107 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria si se trata de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad. En el caso de que se trate de fincas inscritas, el procedimiento se regula en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria.
Quienes conocen de este expediente según lo dispuesto en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria son los Notarios.
Ley Hipotecaria.
Veamos que dice el artículo 200 de la Ley Hipotecaria.
“El expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes.
Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse.
El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo.”
El expediente se inicia por el titular, en el caso de ser varios, por cualquiera de ellos. Se ha de identificar la parte de la finca que se quiere deslindar si no se trata de todo el perímetro. Se han de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, y además, cualquier otro documento que sirva para que su pretensión tenga éxito. Se solicita también que se aporte al expediente una representación gráfica georreferenciada en caso de que no coincida con la representación catastral.
Descripción del procedimiento.
Siguiendo con el artículo 200 de la Ley Hipotecaria que continúa con la descripción del procedimiento:
“El Notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. El Notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario, haciendo constar el Registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con indicación del Notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años desde su fecha.
De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el Notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendo acuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
Lo dispuesto en este artículo no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica.”
Como hemos visto, el artículo describe exhaustivamente el procedimiento buscando un acuerdo entre las partes implicadas. Si hay acuerdo, aunque sea parcial, se hará constar en escritura, de no haberlo el Notario cerrará el expediente y quedará abierta la vía judicial. Lo descrito por el artículo no rige para fincas de titularidad pública.
Conclusiones.
Aunque con este artículo no hemos terminado de explicar el asunto del que trata, hemos intentado arrojar algo de luz a un tema que es bastante desconocido para el público en general. Si te encuentras en una situación como esta, no dudes en contactar con nosotros.
Enlaces externos.
- Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. BOE-A-2015-7046 Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
- Ley Hipotecaria. BOE-A-1946-2453 Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
- Ley de Jurisdicción Voluntaria. BOE-A-2015-7391 Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.
- Código Civil. BOE-A-1889-4763 Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.