Como abogados expertos en derecho de la vivienda, recibimos numerosas consultas de propietarios e inquilinos.
A continuación, resumimos las dudas más frecuentes sobre el alquiler de viviendas que nos plantean las personas que acuden a nuestro despacho en Valencia.
Tabla de contenidos
¿Se puede desahuciar a un inquilino si paga tarde el alquiler?
Sí. Se puede desahuciar a un inquilino que se demore en pagar la renta del alquiler. Estamos hablando de un incumplimiento contractual grave ya que, la principal obligación del inquilino, además de conservar la vivienda en buen estado, es pagar la renta del alquiler conforme a lo estipulado en el contrato de arrendamiento.
Según la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos, la renta del alquiler debe pagarse en los primeros siete días de cada mes. Así lo dispone el artículo 17.2, que dice:
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.
Las partes pueden pactar en el contrato un plazo inferior o superior para el pago de la renta, pero, en cualquier caso, como ya hemos indicado, el retraso en el pago de la renta del alquiler conlleva un incumplimiento contractual que puede acarrear consecuencias graves para el inquilino.
¿Cuántos meses de impago de la renta del alquiler son necesarios para poder presentar una demanda de desahucio?
Basta un mes de impago para poder comenzar el proceso de desahucio. Además de la renta del arrendamiento, el inquilino debe hacer frente al pago de los suministros cuyo consumo se refleje mediante contador y cualquier otro pactado en el contrato.
Se puede iniciar un procedimiento de desahucio por impago de la renta del alquiler, pero también, por el impago de los suministros o cualquier otra cantidad que se haya pactado en el contrato de arrendamiento.
¿Puedo estar alquilado sin contrato?
No. No se puede ser un inquilino si no existe contrato de alquiler. El contrato de alquiler, si existe una renta por residir en la vivienda, se presume verbal en el caso de que no conste por escrito.
La problemática de estos contratos consiste en que las partes se someten completamente a la Ley de arrendamientos urbanos precisamente por no existir un contrato que estipule las condiciones del arrendamiento.
Esto rige para los contratos de duración de un año, para los contratos de duración inferior, rige en primer lugar el Código Civil, y después lo dispuesto en la Ley de arrendamientos urbanos.
En los casos en los que no se pague una renta o merced por vivir en la vivienda, estaremos ante un precario, en el que ni existe contrato de alquiler, ya sea verbal o escrito, ni se paga una renta por vivir en la vivienda.
¿Puedo seguir residiendo en la vivienda si el contrato de alquiler está vencido?
Sí, siempre que el propietario o arrendador no haya comunicado en tiempo y forma que no se va a prorrogar de nuevo el alquiler de la vivienda.
Recordemos que la duración de un contrato de vivienda habitual suma un total de cinco años, independientemente de lo que diga el contrato de arrendamiento, si es de duración inferior a esos cinco años.
Esto rige para los contratos de alquiler de vivienda habitual y no para los contratos de arrendamiento de temporada, cuya duración es inferior a un año. Si se han superado los cinco años de duración que estipula la ley, el contrato se entiende prorrogado por otro año más si ninguna de las partes solicita la finalización de la relación arrendaticia en tiempo y forma.
¿Qué ocurre con la fianza del alquiler tras un procedimiento de desahucio?
La fianza debe devolverse al inquilino una vez finalizado el periodo del alquiler. Transcurrido un mes desde que se resolvió el arrendamiento, la fianza comienza a generar intereses que el inquilino podrá exigir al arrendador.
La fianza no es renta y el arrendador no puede utilizarla para cobrarse los atrasos o impagos que existan en la relación arrendaticia. La fianza sirve para poder reparar los desperfectos que pueda haber causado el inquilino durante el tiempo en el que estuvo alquilado en la vivienda, y de ella se podrán descontar los importes necesarios, siempre que estén completamente justificados por parte del arrendador.
¿Puede el arrendador cortar los suministros de una vivienda alquilada?
El artículo 17.3 de la Ley de arrendamientos urbanos indica:
Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
El arrendatario está obligado a pagar los gastos de luz, agua y gas, siempre que no se haya dispuesto lo contrario en el contrato de alquiler. Normalmente, los problemas con el pago de los suministros suelen darse cuando no se ha producido el cambio en la titularidad de los servicios, y es el propietario el que recibe las facturas para el pago de estos suministros.
Muchas veces, los inquilinos no pagan el alquiler, pero tampoco pagan los suministros que siguen a nombre del arrendador, lo que da lugar a un doble impago, el de la renta del alquiler y el de los suministros.
Recordemos que los arrendadores pueden iniciar un procedimiento de desahucio por el impago de los suministros. El arrendador, en principio no puede cortar los suministros de la vivienda arrendada, pero sí puede hacerlo la compañía de luz, agua o gas, en caso de impago de los suministros. No debería existir el problema del corte de suministros por parte del arrendador si se estipula en el contrato lo que indica la Ley de arrendamientos urbanos.
¿Puede el arrendador vender la vivienda estando el contrato de alquiler en vigor?
Sí. Las viviendas alquiladas pueden venderse normalmente, sin que exista problema alguno. El artículo 25 de la Ley de arrendamientos urbanos, explica el derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario en los casos en los que no hubiese renunciado expresamente a este en el contrato de alquiler.
En los casos en los que exista un contrato de alquiler vigente cuando se venda la vivienda, el nuevo propietario se subrogará en el lugar del antiguo propietario y la relación arrendaticia continuará con total normalidad hasta el vencimiento del cómputo legal del contrato y sus prorrogas obligatorias.
El inquilino tendrá las mismas obligaciones que tenía con el antiguo propietario y el contrato seguirá vigente entre las partes.
¿Tienes alguna duda que no hayamos planteado?
Estas preguntas sobre alquiler de vivienda se basa en nuestra experiencia asesorando a propietarios e inquilinos en procedimientos de alquiler y desahucio tramitados en Valencia.
Si tienes alguna duda más, puedes contactar con nosotros, IUS Valencia Abogados, para que podamos sentarnos y estudiar tu caso en profundidad.
Enlaces externos.
Ley de arrendamientos urbanos. BOE-A-1994-26003 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.