El gobierno ha desligado los precios del alquiler del IPC, limitándolas a un incremento del 2%.
Con la nueva regulación de los precios de alquiler se limitará este porcentaje. Esto se llevaría a cabo a pesar de que, la inflación interanual para este mes de junio (último que consta en la estadística) está en el 10,2%. Lo que el gobierno ha aprobado no es una idea nueva. Esta medida ya se ha aplicado en nuestro país y en otros países europeos.
Se trata de un tema de gran interés y por eso, hoy no vamos a hablar de legislación, bueno sí, pero de manera diferente. Pongámonos en antecedentes.
El control de los precios del alquiler en diferentes países europeos.
El primer país que reguló los precios de los alquileres de manera muy meticulosa fue Suecia. El resultado ha sido el de precios bajos y una falta de oferta muy acusada. Tal es la carencia de vivienda que se oferta en alquiler, que las listas de espera llegan a los veinte años. Por ello, la OCDE solicitó al país nórdico en 2017, que suavizara la legislación sobre la materia sin desproteger a los propietarios frente a los abusos.
Otros países como Francia o Alemania también han legislado sobre la materia con resultados dispares. En ciudades como París, se comenzó creando un impuesto sobre las viviendas vacías a fin de que los propietarios de estas se animaran a alquilarlas. Emmanuel Macron aprobó en el año 2018, una ley de control de arrendamientos.
En el caso de Alemania, Berlín, con una escasez acusada de vivienda, legisló sobre la materia. Se puso un tope a los alquileres, lo que se tradujo en una reducción de la oferta de pisos en alquiler de hasta un 25%. El Tribunal Constitucional alemán anuló el límite a los precios de los alquileres berlinés el año pasado.
Estas medidas se aplican igualmente en distinta medida en países como Suiza y Austria.
El control de los precios máximos del alquiler en España y primeras conclusiones.
En España, este límite ya se ha aplicado en Barcelona. Las conclusiones que se pueden sacar hasta el momento es que la oferta de vivienda en alquiler se ha reducido hasta en un 70% desde que se aprobó el límite a los precios del alquiler. Sólo quedan en el mercado las viviendas más caras.
Como vemos, el acceso a la vivienda es cada vez más complicado, y lo es para miles de personas que no tienen capacidad económica para poder alquilar una vivienda. Pero lo es también para los propietarios que ven mermados sus derechos, detrayendo las viviendas del mercado de alquiler y vendiéndolas.
¿En qué consiste la medida aprobada por el gobierno?
Los alquileres dejan de indexarse al IPC, y el incremento de la renta se limita al 2% anual, para todos los alquileres que tengan que renovarse entre el 1 de abril de 2022 y el 31 de diciembre del mismo año.
Quien soporta esta medida es el propietario de la vivienda, que padece la misma inflación que el inquilino. Se deberían haber adoptado medidas para que no repercutiera este esfuerzo económico sobre los propietarios de las viviendas en alquiler.
¿Qué se puede esperar de la nueva ley de vivienda?
Vamos a dar unos apuntes sobre el proyecto de ley de vivienda sin ánimo de ser exhaustivos. Se ha de tener en cuenta que, de momento, no deja de ser un proyecto al que le queda recorrido hasta que se apruebe por las Cortes Generales.
En primer lugar, se espera que respete el marco constitucional ya que, la competencia sobre vivienda corresponde a las comunidades autónomas y que no se entrometa en el derecho a la propiedad privada. Esta información la podemos encontrar en el artículo 148.1.3 de la Constitución española de 1978.
Por otra parte, la ley señala en su artículo 1.1 que el objetivo de esta no es otro que “el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada” sin concretar nada más.
Algo más adelante, el proyecto de ley, en su artículo 7.1, vincula la vivienda a su función social, lo que implica que las viviendas sólo puedan destinarse a una función habitacional.
Esta función social que se atribuye a las viviendas hará que estas dejen de considerarse simples bienes inmuebles de las que su propietario pueda disponer como quiera, para destinarlas exclusivamente a la mencionada función habitacional. Cualquier otro uso se entenderá ilegal, con las consecuencias civiles y administrativas que se deriven.
El Tribunal Constitucional en su Sentencia 93/2015, ya declaró inconstitucional lo anteriormente comentado, que las viviendas sólo puedan destinarse a un uso habitacional.
Los artículos 10 y 11 del proyecto de ley pretenden convertir la vivienda privada en un servicio público, pero a costa de la merma de derechos de los propietarios. Es dudosa la constitucionalidad de este articulado.
Por otra parte, el proyecto de ley es abiertamente hostil con los desahucios por falta de pago de la renta, hipotecarios e incluso con los que tienen que ver con la ocupación de viviendas.
En cuanto a los alquileres, el artículo 18.1, crea la figura de las zonas tensionadas, lo que da lugar a la intervención de las administraciones públicas en cuanto a las prórrogas forzosas de los contratos de alquiler y control de rentas.
Como ya hemos visto antes, esto no lleva a otra cosa más que a detraer viviendas del mercado de alquiler encareciendo los precios. De este modo, se hará aún más difícil el acceso a la vivienda a las personas con un menor nivel de renta. No sólo es ineficaz, sino que además es contraproducente.
¿Entonces qué podemos esperar en los próximos meses?
Una fuerte intervención del Estado en cuanto al control de las rentas de alquiler (no se descarta la prórroga de la medida más allá del 31 de diciembre de 2022). Será independiente de cómo se comporte la inflación, lo que perjudicará a los propietarios de viviendas en alquiler o propietarios de vivienda que pretendan alquilarlas. Esto llevará a una reducción de la oferta y complicará aún más el acceso a la vivienda a muchas personas que ya tienen serias dificultades.
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Enlaces externos.
- Apuntes sobre la ley de vivienda de 2022, de Sergio Nasarre Aznar. Disponible en https://fedea.net/
- INE (Instituto Nacional de Estadística) https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736176802&menu=ultiDatos&idp=1254735976607
- Sobre la regulación de los alquileres en diferentes países europeos. Disponible en https://www.infolibre.es/economia/regulan-europa-alquileres-alemania-suecia-francia-imponen-limites-precio-propietarios_1_1194149.html
- Sobre el fracaso del control de las rentas de alquiler en Barcelona. Disponible en https://cronicaglobal.elespanol.com/business/control-alquileres-fracasa-barcelona-rentas-suben-enero-2022_598746_102.html