Parte de nuestra labor como especialistas en desahucios nos lleva a representar a inquilinos y a poseedores con justo título.
La ley permite la oposición en los juicios de desahucio por varias causas.
Y esta es una de las razones por la que, como despacho jurídico especializado en desahucios, no nos dedicamos únicamente a demandar a inquilinos por falta de pago de la renta.
Llevamos muchos casos en los que nos toca representar y defender a los inquilinos de los propietarios que los demandan. También a poseedores con justo título que han sido demandados para desposeerlos de la vivienda en la que residen.
Vamos a ver cuáles son las causas de oposición a una demanda de desahucio que permite la ley.
Tabla de contenidos
¿Dónde se regula la oposición en los juicios de desahucio?
En la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el artículo 444.1 y 1.bis.
Artículo 444.1
Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Artículo 444.1.bis
Tratándose de un caso de recuperación de la posesión de una vivienda a que se refiere el párrafo segundo del numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250, si el demandado o demandados no contestaran a la demanda en el plazo legalmente previsto, se procederá de inmediato a dictar sentencia.
La oposición del demandado podrá fundarse exclusivamente en la existencia de título suficiente frente al actor para poseer la vivienda o en la falta de título por parte del actor. La sentencia estimatoria de la pretensión permitirá su ejecución, previa solicitud del demandante, sin necesidad de que transcurra el plazo de veinte días previsto en el artículo 548.
¿Qué significa?
Que las causas de oposición en los juicios de desahucio están tasadas por la ley y no se puede oponer otra cosa que lo dispuesto por esta.
En los casos de desahucio por impago de la renta los dos motivos de oposición son el pago y la enervación.
En los casos de desahucio para recuperar la posesión de una vivienda la única posibilidad de defensa que tiene el precarista es la aportación de un título que le permita poseer la vivienda.
Sobre la enervación puedes consultar nuestra entrada de blog en la que hablamos ampliamente sobre ella: La enervación del desahucio.
¿No hay otras causas de oposición?
No para los arrendatarios y precaristas (incluidos aquí los okupas). El avalista del contrato de arrendamiento podrá oponerse por diferentes causas, entre ellas que el contrato de arrendamiento en el que basa su demanda el arrendador no sea válido para la interposición de la demanda porque se haya resuelto con anterioridad a la presentación de esta.
¿Y qué ocurre con los procedimientos de desahucio con reclamación de rentas?
El artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos lo aclara lo siguiente:
El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan.
Lo anterior quiere decir que el demandado podrá alegar ante el Tribunal que no adeuda cantidad alguna al arrendador porque este le debe a su vez otras cantidades. La cuantía no ha de superar la del juicio verbal o el Tribunal tendrá por no hecha la alegación en la vista.
Fuera de esta alegación sólo cabe oponerse por haber pagado o enervar, en su caso.
¿Por qué?
Porque los juicios verbales de desahucio son juicios sumarísimos en los que no se entra a discutir otra cosa que no sea lo relativo al pago de la renta o la enervación.
Veamos lo que dice la jurisprudencia. En la destacada Sentencia 325/2017 de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección decimotercera, Recurso de apelación 529/2016, la sala explica claramente que se entiende por sumario, refiriéndose a los juicios verbales de desahucio.
“El juicio verbal sumario que establecen los artículos 250.1 º, 440 y 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tiene como finalidad la de reintegrar a los propietarios en la posesión material de la finca arrendada por impago de la renta o cantidades asimiladas o por expiración del plazo contractual.
Dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación y cuya constatación debe desencadenar una sentencia que declare no haber lugar al desahucio, con advertencia al arrendador para que ejercite su pretensión en un juicio declarativo ordinario
De lo contrario, se convertiría a este juicio sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario ( SSTS de 14 de abril de 1992 , 10 de mayo de 1993 , 31 de enero de 1995 y 12 de junio de 1997 , entre las mas recientes).
Solo pueden ser discutidas las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de este a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo). Así dice la STS de 10 de mayo de 1993 que:
«La doctrina de la Sala se ha pronunciado en la cuestión para sostener que cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen a éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato de arrendamiento correspondiente».
Conclusiones.
Como hemos visto, por la particularidad de los juicios verbales de desahucio, las causas de oposición a la demanda interpuesta por el arrendador o legítimo poseedor de la vivienda objeto del litigio están tasadas y no puede oponerse otra cosa que no sea el pago, en su caso la enervación, y en los desahucios en los que se intente la recuperación de la posesión de una vivienda (art. 250.1.4º Ley de Enjuiciamiento Civil) la existencia de un título suficiente que permita seguir poseyendo el inmueble.
Enlaces externos.
Ley de Enjuiciamiento Civil. BOE-A-2000-323 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.