No sólo afecta a la ley de arrendamientos urbanos de 1994, también a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Veamos cómo afecta la nueva Ley de Vivienda a los procedimientos de desahucio.
Mucho se ha hablado sobre las consecuencias de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, sobre el mercado de alquiler, pero muy poco de las consecuencias que tendrá su aplicación en los nuevos procedimientos de desahucio que se interpongan desde su entrada en vigor.
Tabla de contenidos
Concepto de gran tenedor.
Artículo 3 apartado K.
Primero veamos que es un gran tenedor, ya que se hace referencia a él constantemente en el texto de la ley. Según el artículo 3, apartado k, gran tenedor es
La persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Novedades en los procedimientos de desahucio.
Intervención de las Administraciones Públicas.
La disposición adicional cuarta de la ley dice que:
En el desarrollo de los trámites de intermediación y conciliación previos a la presentación de la demanda, así como en la atención a las personas y hogares sujetos a vulnerabilidad en los procedimientos recogidos en los artículos 439, 655 bis y 685 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, podrán aplicarse por parte de las Comunidades Autónomas, Ceuta y Melilla los recursos de los planes estatales en materia de vivienda para cubrir los costes del proceso así como las compensaciones que puedan acordarse a solicitud de los propietarios de los inmuebles afectados, o por decisión de la administración competente en materia de vivienda, en los términos establecidos en la legislación y normativa autonómica de aplicación, con la finalidad de garantizar una vivienda digna y adecuada.
Se refiere a procedimientos de desahucio (439), pero también a procedimientos de ejecución hipotecaria. Se trata de que las administraciones públicas se hagan cargo de las costas procesales y de compensar a los propietarios de los inmuebles. El fin no viene a ser otro que imposibilitar en la medida de lo posible que los propietarios recuperen la posesión de sus viviendas o que no se puedan subastar en procedimientos hipotecarios si las personas que viven en esas propiedades son vulnerables.
Los nuevos apartados 6 y 7 del artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La disposición final quinta, introduce una serie de modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil que dificultan o imposibilitan que se pueda recuperar la posesión de una vivienda por parte de su legítimo poseedor o propietario.
Se añaden nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439, que quedan redactados como sigue:
Apartado 6. Los nuevos apartados 6 y 7 del artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:
a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Como vemos, el demandante está obligado a acreditar que no es un gran tenedor de vivienda en los términos en los que los define la nueva ley, sino que además tiene que indicar si su inmueble constituye la vivienda habitual del demandado (descrito en la ley con el eufemismo, persona ocupante).
Además, el gran tenedor, tiene que indicar si el demandado es o no vulnerable, lo que puede llevar a situaciones de gran dificultad probatoria antes de la existencia del propio procedimiento judicial.
Apartado 7. El nuevo acto de conciliación previo a la presentación de la demanda.
7. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
Se obliga a los propietarios a someterse a un acto de conciliación, que todavía está por ver como se articula, en el caso de que los demandados sean vulnerables. Si no se hace el acto de conciliación, se inadmitirá la demanda.
Muchas veces, cuando se presenta una demanda de desahucio, el propietario desconoce si el inquilino es vulnerable o no, lo único que sabe es que ha dejado de pagar la renta, con lo que nos podríamos encontrar con situaciones en las que en cierto momento ya en curso el proceso, el demandado se declare vulnerable. ¿Se sobreseerá el procedimiento en ese momento si el propietario no hizo el acto de conciliación antes de interponer la demanda?
Las modificaciones introducidas en el artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, vienen a imposibilitar en la medida de lo posible, que un gran tenedor (no olvidemos que lo define la propia ley) recupere la posesión de la vivienda de su propiedad si las personas que se hallan en ella son vulnerables.
En siguientes entradas de blog seguiremos desgranando la nueva ley de vivienda y cómo afectará a los propietarios y arrendatarios.
Recuerda también que, tienes más información sobre este tema en la categoría de desahucios de nuestro blog.
Enlaces externos
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203