Está cuestión es bastante habitual en las consultas que recibimos sobre alquileres en el despacho y no es un asunto baladí.
La necesidad del arrendador de la vivienda implica la resolución del contrato de arrendamiento.
Tabla de contenidos
¿Cómo está regulado por ley?
Cancelación de la prórroga.
Se regula en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que señala que:
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Requisitos de la comunicación.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Casos de reocupación o indemnización.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Aclaraciones.
La lectura del texto legal merece algunas aclaraciones:
- Sólo cabe ejercer esta facultad si el arrendador es persona física, ha transcurrido un año desde la firma del contrato, debe constar explícitamente en el contrato y si no se ha hecho constar no cabe ejercitarla.
- La necesidad de vivienda tiene que ser del propio arrendador o de familiares de primer grado.
- El preaviso se tiene que hacer con dos meses de antelación como mínimo y se debe comunicar la causa por la que se solicita la extinción del contrato.
- Si han transcurrido tres meses desde que se resolvió el contrato y el arrendador o sus familiares no han ido a vivir a la vivienda, el arrendatario podrá optar por un plazo de treinta días entre volver a vivir en la vivienda arrendada con un nuevo plazo de cinco años recibiendo además una indemnización por los gastos del desalojo o a ser indemnizado por la cantidad de una mensualidad de renta por cada año que faltase hasta que se cumpliesen los cinco del contrato y las prórrogas obligatorias, salvo que exista fuerza mayor que haya impedido al arrendador tomar posesión de la vivienda.
¿Qué ocurre si el arrendatario no desaloja la vivienda?
Suele ser bastante común que el inquilino no desaloje la vivienda tras recibir el aviso del arrendador por diversas causas, pero entre las más habituales se encuentra la dificultad de encontrar una nueva vivienda de alquiler.
En estos casos, el arrendador puede optar por presentar una demanda de desahucio, pero esta no se articula a través de un juicio verbal de los del artículo 250.1 de la LEC, sino a través de un juicio ordinario de mayor coste y duración.
Durante el juicio el arrendador deberá demostrar que esa necesidad de vivienda existe realmente, recayendo sobre él la carga de la prueba de lo que alega.
Si el Juez no estima que exista esa necesidad de vivienda el arrendatario podrá seguir en la vivienda alquilada conforme a lo estipulado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, tal y como ya hemos comentado anteriormente.
Problemática.
Como todo lo que tiene que ver con los alquileres últimamente en España, se está abusando de la necesidad de vivienda por parte de muchos arrendadores.
Muchos propietarios quieren recuperar la posesión de la vivienda arrendada para volverla a alquilar después, pensando que el arrendatario una vez fuera del piso no se va a preocupar por saber si realmente han dedicado la vivienda al uso por el que se les requirió para que abandonasen la vivienda.
Ejemplo práctico.
Hemos recibido numerosas consultas en el despacho en el que los propietarios piensan que cualquier cosa es necesidad de vivienda y muchos alegan que tienen hijos que tienen que irse a vivir a la vivienda arrendada, pero esto no es válido si ese hijo estaba en la misma situación a la fecha de la firma del contrato de arrendamiento, es decir, si vivía con sus padres y ahora quiere independizarse.
En estos casos, los propietarios deberán esperar a que finalice la vigencia del contrato de arrendamiento para que su hijo pueda mudarse a la vivienda arrendada.
No es un tema pacífico, sí desde el punto de vista legal, ya que quedan muy claros los requisitos que se han de cumplir para exista realmente la necesidad de vivienda, y para que se lleve a cabo el ejercicio de esa facultad, pero la interpretación que de esta facultad es completamente si se trata del propietario o del arrendatario.
Si te encuentras en una situación similar contacta con nosotros.
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Enlaces externos.
BOE-A-1994-26003 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.