Es un problema serio para las pequeñas y medianas comunidades ya que puede comprometer los servicios básicos del edificio.
La morosidad en las comunidades de propietarios es un asunto recurrente en la mayoría de las comunidades de vecinos. Existen propietarios que no pagan las cuotas giradas por la comunidad para el sostenimiento de los gastos comunes. ¿Qué se puede hacer frente a esos propietarios que no pagan las cuotas de la comunidad? Vamos a ver en este artículo donde se regula y que podemos hacer al respecto.
Regulación.
La Ley de Propiedad Horizontal, 49/1960, de 21 de julio, en su artículo noveno recoge las obligaciones de los propietarios. En concreto el apartado e) indica que:
“Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
Por su parte el artículo 21 regula el impago de los gastos, su prevención, su reclamación judicial y el arbitraje.
Contenido del apartado e) art. 9 LPH.
Cuando el artículo se refiere como obligación de los propietarios el contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades, se refiere a:
- Gastos ordinarios: como puedan ser la luz, el agua o la limpieza de la escalera
- Gastos extraordinarios: como pueda ser una derrama especial para la reparación de una tubería bajante o las obras para poner el ascensor a cota cero.
Cualquier impago nos llevará a lo dispuesto en el artículo 21, que es lo que vamos a ver a continuación.
Contenido del art. 21 LPH.
Una vez el propietario incumple sus obligaciones económicas con la comunidad de propietarios el artículo 21 LPH, nos da los medios para reclamar los adeudado, pero también propone algunos medios a fin de prevenir la morosidad.
Medidas preventivas.
El apartado 1 del artículo 21 de la LPH, dispone que
“La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.
Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.”
Como vemos, se puede privar al moroso del uso de servicios o instalaciones comunes, como por ejemplo la piscina comunitaria. Se le pueden cobrar intereses superiores al legal y la deuda devenga siempre intereses desde el mismo momento del impago. Todas estas medidas pueden incluirse en los estatutos de la comunidad de propietarios.
Reclamación judicial de la deuda.
Regulada en los apartados 2,3,4,5 y 6 del artículo 21 de la LPH. Veámosla paso a paso.
Apartado 2: Procedimiento.
Señala que:
“La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.
En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.”
Se pueden reclamar todas las cantidades adeudadas por el deudor, independientemente de su naturaleza, siempre que se correspondan con lo descrito en el artículo 9 e).
El procedimiento elegido por el legislador para la reclamación judicial de la deuda es el monitorio, que puedes ver con más detenimiento en nuestro artículo de blog dedicado al mismo. Proceso monitorio | IUS Valencia Abogados.
Baste decir al respecto, que el artículo 812 de la Ley de Enjuiciamiento Civil define claramente qué tipo de deudas son exigibles mediante el procedimiento monitorio. Debe tratarse de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible.
La petición inicial de procedimiento monitorio puede interponerla el presidente de la comunidad de propietarios o acudir a un abogado que lo haga por él. Por lo general las propias administraciones de fincas son las que contactan con abogados que se ocupen del proceso.
Apartado 3: Requisitos que debe cumplir la reclamación judicial.
Regulados en el apartado 3 del artículo 21 LPH.
“Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente.
En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.
Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.”
En primer lugar, se refiere al certificado de deuda, que habrá de ir firmado por el presidente de la comunidad, o del presidente y el secretario-administrador de haberlo (administrador de fincas).
En cuanto a la notificación de la deuda al moroso, valdrá con exponerla en el tablón de anuncios de la comunidad o cualquier lugar visible (ascensor, patio, etc…).
Esta notificación puede hacer mediante burofax o cualquier otro medio de correspondencia. Los gastos de la reclamación de la deuda deberá abonarlos el moroso.
Apartado 4 y 5: Oposición del deudor e intervención de abogado y procurador.
Apartado 4
“Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.”
El legislador intenta garantizar el cobro de la deuda por parte de las comunidades de propietarios por lo que permite el embargo preventivo de bienes del deudor para el pago de la cantidad reclamada, más los intereses y costas judiciales.
Apartado 5
“Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso.
En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.”
Las costas judiciales de abogado y procurador serán por cuenta siempre del deudor.
Apartado 6: Mediación-conciliación y arbitraje.
El apartado 6 señala que
“La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable.”
No siempre es necesario acudir a los tribunales para intentar cobrar las deudas, pero si el deudor se niega a pagar habrá que acudir al Juzgado para poder cobrarlas.
Enlaces externos.
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- Ley de Propiedad Horizontal. es – BOE-A-1960-10906 Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
- Ley de Enjuiciamiento Civil. es – BOE-A-2000-323 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.