No ha transcurrido mucho tiempo desde su entrada en vigor, pero sus efectos sobre el mercado de alquiler han sido apabullantes.
La Ley de vivienda, un tema que vamos a tratar por los aspectos que hemos observado a través de nuestro contacto y con la interacción con los Juzgados de primera instancia encargados de aplicar la nueva ley en la resolución de controversias.
Tabla de contenidos
El mercado de alquiler.
Desde que la Ley de vivienda (12/2023 de 24 de mayo) entró en vigor hemos recibido una multitud de consultas en el despacho tanto por parte de arrendatarios como de propietarios.
Dudas de propietarios.
Muchos propietarios ante la inseguridad que tienen sobre si el arrendatario les va a pagar la renta, están exigiendo unas garantías algo desproporcionadas para alquilar sus viviendas, ya sea cobrar incluso una anualidad de renta por adelantado o cobrar varios meses de fianza cuando lo legal es que se deposite únicamente un mes.
Por otra parte, antes de la entrada en vigor de la Ley muchos propietarios una vez transcurridos los años de las prórrogas legales de los contratos de arrendamiento, normalmente prorrogaban tácitamente estos y seguían cobrando la misma renta, en su caso incrementada conforme al IPC.
Al haberse prohibido incrementar la renta del alquiler, los propietarios están solicitando la redacción de nuevos contratos en los que la renta es en muchos casos abusiva.
¿Por qué lo hacen?
Porque la demanda es mucho mayor que la oferta y el mercado de alquiler de vivienda es un mercado de riesgo. Ya sabemos que en los casos de impago de la renta de alquiler se puede iniciar un procedimiento de desahucio, pero la nueva Ley de vivienda ha venido a complicar la vida a los propietarios.
Ya no solo hablamos de la vulnerabilidad económica del arrendatario que podrá alegar en el procedimiento judicial en los casos en los que cumpla con los requisitos exigidos, sino que, además, el propietario debe cumplir también ciertas exigencias a la hora de hacer valer sus derechos en los Juzgados. La cuestión no es baladí ya que se está limitando el derecho de propiedad y las cargas recaen siempre sobre el propietario que arrienda la vivienda.
Arrendamientos de temporada.
También es de destacar el crecimiento de los contratos de arrendamiento de temporada para esquivar la aplicación de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU). Estos contratos de duración inferior al año van ganando terreno frente a los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU.
Como vemos, a los problemas habituales y recurrentes de los alquileres se han venido a sumar nuevos que complican las relaciones entre el arrendador y los arrendatarios. Se nota que existe bastante más desconfianza entre las partes y se solicitan garantías que eran muy poco frecuentes antes de la entrada en vigor de la Ley de vivienda.
Los procedimientos de desahucio.
Artículo 150.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Comencemos por la modificación del artículo 150.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que queda redactado de la siguiente manera por la propia Ley de vivienda.
4. Cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, por si procediera su actuación.
Los Juzgados que están obligados a aplicar este apartado están dirigiéndose a las Administraciones Públicas que en asuntos sociales ya son bastante pro-okupación, por llamarlo de alguna manera.
Hemos llegado a ver a Juzgados rechazando informes de los servicios sociales y llamarlos “fabricados”. Todo esto va en perjuicio de los propietarios de vivienda que han de soportar en el peor de los casos que los ocupantes/precaristas que poseen ilegalmente sus viviendas se queden en estas por tiempo indefinido sin que se señale la fecha de lanzamiento.
Nuevos apartados artículo 439 de LEC.
Se han añadido los nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439 de la LEC.
6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:
- a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
- b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
- c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
Explicación.
El apartado 6 deja claro que si no se admitirán a trámite las demandas en las que no se especifique si la vivienda a recuperar es la vivienda habitual del demandado y si el demandante es un gran tenedor de vivienda. Tratándose de procedimientos de desahucio de precario, muchas veces se desconoce incluso quien vive en la vivienda.
Muchas veces los propietarios no saben ni cuantas personas hay dentro de sus viviendas, por lo que difícilmente pueden decir con certeza si es la vivienda habitual de los demandados. Por otra parte, a las demandas de desahucio hay que acompañar índices del registro de la propiedad a fin de demostrar que el propietario no es un gran tenedor de vivienda, que no es más que tener diez inmuebles en propiedad o cinco inmuebles en zonas tensionadas.
Conclusiones.
Por no extendernos más y sabiendo que sólo estamos viendo las primeras consecuencias de la aplicación de la Ley de vivienda en el mercado de alquiler, decir que los efectos son bastante negativos, con una significativa reducción de la oferta y un incremento de precios muy notable.
Enlaces externos.
Ley de vivienda. BOE-A-2023-12203 Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Ley de Enjuiciamiento Civil. BOE-A-2000-323 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.