¿Cómo solventar el problema para que el registro de la propiedad refleje la realidad de la finca?
La doble o múltiple inmatriculación conlleva que una finca registral se encuentre inscrita más de una vez en el registro de la propiedad, ya se trate de una vivienda, un campo de cultivo u otro tipo de finca.
Tabla de contenidos
La subsanación de la doble o múltiple inmatriculación en la Ley Hipotecaria.
El procedimiento se regula en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, que nos da los pasos a seguir para solucionar el problema de la doble o múltiple inmatriculación.
Artículo 209. Punto 1.
La subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos tendrá lugar a través de expediente que se tramitará con sujeción a las reglas siguientes:
Primera.
Será competente para su tramitación y resolución el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si la superficie de la finca se extendiese sobre territorio de dos o más Registros, la competencia vendrá determinada por el historial registral más antiguo, y si todos fueran de la misma fecha, corresponderá al Registrador del distrito donde se sitúe la mayor parte de la superficie de la finca.
Conoce del asunto el registrador de la propiedad del distrito en el que esté la finca, pero si la finca se extiende sobre dos o más distritos, la competencia se determina por el historial registral más antiguo, y en caso de que sean todos de la misma fecha por el registrador del distrito donde se sitúe la mayor cabida de la finca.
Segunda.
El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes, en los cuales deberán hacerse constar, en los términos prevenidos reglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para la práctica de notificaciones.
Existen dos maneras de iniciar el procedimiento registral, de oficio, por parte del registrador de la propiedad o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito.
Tercera.
Si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes.
Si el registrador detecta la doble inmatriculación tiene que notificar a los titulares registrales o sus herederos si son conocidos.
Cuarta.
Cuando el dominio sobre la finca aparezca inscrito en los distintos folios registrales en favor de una misma persona, si los mismos estuviesen libres de cargas o fueran estas exactamente las mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden, de modo que no puedan producirse perjuicios para terceros, la contradicción se salvará con el consentimiento de los interesados, practicando al final del historial registral más reciente un asiento de cierre o cancelación del mismo, haciendo referencia a este hecho, mediante la oportuna nota al margen en el historial más antiguo.
Si la propiedad sobre la finca inscrita en distintos folios registrales recae sobre una misma persona sin que pueda perjudicarse a terceros, se practicará al final de la hoja registral más reciente un asiento de cierre o cancelación del mismo y poniendo nota al margen en el folio registral más antiguo.
Quinta.
Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas.
Si los titulares de la propiedad o de las cargas del bien son diferentes o coincidiendo no guardan el mismo orden, el registrador los convocará para intentar llegar a un acuerdo que determine las titularidades que recaen sobre la finca y el orden de estas.
Sexta.
Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, a su juicio, hayan de realizarse, el Registrador, siempre que estimase legalmente procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.
Si todos comparecen y hay acuerdo, y si el registrador estima que lo acordado es legalmente procedente, hará constar el acuerdo, que firmarán las partes y procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y/o rectificar la finca más antigua, según conste en el acuerdo.
Séptima.
Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios reales coincidentes.
En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.
Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.
En los casos de que alguno de los interesados no comparezca o se opusiese, el registrador dará por concluido el expediente. En este supuesto el interesado podrá presentar demanda en los Juzgados.
Octava.
Las notas marginales de doble inmatriculación practicadas en los folios de las fincas afectadas caducarán a los seis meses de su fecha, salvo que dentro de dicho plazo se practique anotación preventiva, como consecuencia de la presentación en el Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente.
En todos los casos, se aplicarán al asiento de presentación y, en su caso, a la anotación preventiva practicada las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.
Novena.
En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.
Por último, sobre el procedimiento de doble o múltiple inmatriculación, cabe destacar que en los casos en los que se haya presentado cualquier demanda relativa al dominio o cualquier otro derecho inscribible en el registro, se concluirá el expediente de inmediato, dejando que resuelvan los tribunales.
Sobre el apartado segundo del artículo no vamos a decir nada ya que concierne a las Administraciones Públicas.
Enlaces externos.
Ley Hipotecaria: BOE-A-1946-2453 Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.