Estamos acostumbrados a escuchar y leer noticias sobre ello en las que nos dan diferentes motivos para este crecimiento del precio.
Pero el incremento del precio del alquiler es un fenómeno raramente analizado en cuanto a sus verdaderas causas. Vamos a tratar de explicarlo brevemente en las siguientes líneas.
Tabla de contenidos
Medidas urgentes por pandemia.
El Real Decreto ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, fue la primera mala decisión que se tomó, veamos porqué.
Personas vulnerables en los procedimientos verbales de desahucio.
El citado RDL 11/20 introdujo la categoría de las personas vulnerables en los procedimientos verbales de desahucio estableciendo que:
Desde la entrada en vigor del presente Real Decreto-Ley y hasta el 31 de diciembre de 2024, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Efectos de estas medidas.
La vulnerabilidad económica propuesta de esta manera ha supuesto en la práctica que, los propietarios y arrendadores de vivienda han tenido que soportar en muchísimas ocasiones algo que no debían:
Mantener a inquilinos que no pagan.
Por ejemplo, mantener a unas personas dentro de sus viviendas que no sólo no pagan la renta de alquiler, sino que, además, no es posible echarlas de ellas porque en los procedimientos en los que los inquilinos sean declarados vulnerables económicamente por la justicia son suspendidos sin que se pueda echar a esas personas de las viviendas.
Todo esto, a nivel económico deben soportarlo los propietarios y arrendadores de las viviendas. Esta decisión del legislador, que supone un verdadero ataque a la propiedad privada ha sido una de las causas principales del incremento de precios del alquiler porque muchos propietarios que antes querían alquilar sus viviendas han renunciado a ello, se ha reducido la oferta y se ha mantenido o incrementado la demanda.
Procesos de desahucios paralizados.
También hay muchos otros propietarios con procedimientos de desahucio paralizados en los juzgados sin que se les dé una solución definitiva.
Previsiones.
Muchos pensamos que estas medidas no decaerán en diciembre de 2024 y se prorrogarán de nuevo. Insistimos en que no es un problema que deban soportar los propietarios de vivienda, la solución tiene que ser otra y el legislador no hace nada por solucionar el verdadero problema, que es la escasez de vivienda de protección oficial o pública a disposición de las personas que las necesiten.
Modificaciones en leyes de vivienda.
Aunque per se ya es un motivo desincentivador del alquiler, no es el único, veamos el segundo.
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda introdujo cambios en la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos.
Prórrogas obligatorias.
Se modificó el artículo 10 en lo tocante a las prórrogas obligatorias en los arrendamientos disponiendo que:
2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
Zona de mercado residencial tensionado.
3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Efectos de estas medidas.
Es decir, la ley deja en letra mojada lo firmado por las partes en el contrato, dando unas prerrogativas a los arrendatarios que suponen una merma en los derechos de los propietarios y arrendadores de vivienda.
Este no es el único ataque sufrido por los propietarios de vivienda en la Ley 12/23, ya que esta misma ley obliga a los propietarios que tengan determinado número de viviendas en propiedad a probar que no son grandes tenedores de vivienda, y si lo son, haber acudido primero a un procedimiento de mediación con el arrendatario.
Además, la ley prohíbe incrementar el precio de los alquileres conforme al IPC, limitando el incremento del alquiler en el año 2024 al 3% y en un futuro al índice que está aún por crear.
Conclusiones.
Como hemos visto, el intervencionismo del estado en contra de la propiedad privada y de la libertad de pactos ha hecho que la oferta de vivienda se reduzca mientras que a oferta o bien se ha mantenido o bien se ha incrementado, a ello hay que sumar la incertidumbre y la inseguridad jurídica que desde el estado se ha creado en torno a la vivienda en general y los alquileres en particular.