¿A quién corresponde el pago de este tipo de gastos? ¿Al propietario o, por el contrario, al inquilino?
En este artículo vamos a desgranar a quién corresponde el pago de los gastos en los arrendamientos de vivienda y también quién debe hacerse cargo de los gastos de la conservación de ésta.
Gastos generales y servicios individuales
Los gastos generales y de servicios individuales se regulan en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Apartado 1
Como principio general, el artículo 20 indica que, las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
El artículo enumera a continuación qué debemos entender por cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, que son las siguientes:
- En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
- En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Justo después, el artículo enumera una serie de circunstancias que deben cumplir para que los pactos sobre los gastos sean válidos:
- Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
Apartado 2
Señala que, durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente.
Sin embargo, nunca se hará en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18:
La renta se actualizará en los términos pactados por las partes, y si no hay pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
Apartado 3
Respecto de los gastos que pueden individualizarse mediante contador (agua, luz, gas), el apartado 3 del artículo 20, dice que, serán en todo caso por cuenta del arrendatario.
Apartado 4
Por su parte, el apartado 4 del mismo artículo indica que, el pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4. El arrendador tiene obligación de entregar al arrendatario el recibo de pago.
Gastos de conservación de la vivienda
Se regulan en los artículos 21 a 23 de la Ley de arrendamientos urbanos.
Conservación de la vivienda
Apartado 1
El artículo 21, señala que, el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
El artículo 1.563 del Código Civil indica que, el arrendatario tendrá que responder del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, como norma general. Por su parte, el artículo 1.564 del mismo cuerpo legal, dispone que, el arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.
Apartado 3
El apartado 3 del mismo artículo señala que el arrendatario ha de poner en conocimiento de arrendador, a la mayor brevedad posible (el artículo dice plazo), la necesidad de la realización de las reparaciones que se indican en el apartado 1.
El arrendatario deberá facilitar al arrendador la verificación por sí mismo o a través de técnicos del estado de la vivienda. El arrendatario, por su parte, podrá hacer las obras que sean urgentes, comunicándolo previamente al arrendador, exigiéndole el importe de estas. La naturaleza de tales obras han de ser urgentes para evitar un daño inminente o incomodidad grave.
Apartado 2
Respecto de las obras de conservación, el apartado 2 del artículo 21, dice que, cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
El arrendatario no tiene más remedio en ciertos casos que soportar las obras necesarias y únicamente se le puede compensar con la disminución de la renta de manera proporcional.
Apartado 4
Por último, el apartado 4 del artículo 21, dice que, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Obras de mejora
Se regulan en el artículo 22 de la Ley de arrendamientos urbanos. El arrendatario está obligado a soportarlas. El arrendador deberá comunicar al arrendatario la realización de tales obras con tres meses de antelación y por escrito.
Durante el plazo de un mes desde el recibimiento de la comunicación del arrendador, el arrendatario podrá desistir del contrato si lo estima oportuno, siempre que las obras a realizar no afecten o afecten de manera irrelevante a la vivienda. En el caso de que el arrendatario desista del contrato, este tendrá lugar a los dos meses desde su comunicación.
Por último, el arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta que sea proporcional a la parte de la vivienda de la que se haya visto privado y aun indemnización por los gastos que las obras que le hayan obligado a realizar.
Obras del arrendatario
Reguladas en el artículo 23 de la Ley de arrendamientos urbanos. Lo principal, es que necesitan de la autorización del arrendador por escrito siempre que se trate de obras que modifiquen la configuración o accesorios de la vivienda. No se permiten obras que disminuyan la seguridad o estabilidad de la vivienda.
Si el arrendatario realiza las obras sin consentimiento del arrendador, este puede resolver el contrato, y en caso de no hacerlo, puede exigir al concluir el contrato, que se reponga la vivienda al estado en el que se encontraba antes de que se realizasen las obras, o bien, que se mantenga la obra realizada sin que el arrendatario tenga derecho a ningún tipo de indemnización.
Si a pesar de lo anteriormente expuesto, el arrendatario realiza obras que disminuyan la seguridad o estabilidad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
Enlaces externos
- Ley de arrendamientos urbanos: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
- Código Civil:Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.