Okupa, precarista o comodatario son algunos ejemplos de las partes que intervienen en el proceso de desahucio.
El arrendador y el arrendatario son las dos partes enfrentadas más habituales en estos procesos.
El primero suele coincidir con el propietario del inmueble, usufructuario o legítimo poseedor. El segundo es la persona física o jurídica que alquila el piso, bajo comercial, etc. Sin embargo, en la práctica veremos distintos intervinientes que explicamos en este artículo.
Las partes en el procedimiento de desahucio.
La posición actora, demandante, la ocupa siempre o bien el propietario no poseedor del inmueble y equivalentes, o bien el legítimo poseedor que ha sido despojado del disfrute la vivienda, ya sea arrendatario, comodatario o precarista. En los casos en los que contractualmente se permita el subarriendo de la vivienda, el arrendatario podría aparecer como parte actora frente al subarrendatario.
La posición de parte demandada la ocuparán indistintamente los arrendatarios que:
- No paguen la renta.
- Hayan expirado el plazo por el que se les arrendó la vivienda.
- Los comodatarios que incumplan la condición inicial por la que se les cedió la posesión del inmueble o hayan expirado el tiempo de la posesión
- Los precaristas en el caso de que los propietarios no poseedores quieran recuperar la vivienda de su propiedad
- Los okupas, ya que carecen de derecho alguno que les permita poseer el inmueble que ocupan contra la voluntad del propietario o poseedor legítimo.
Veamos ahora con más detenimiento cada una de las figuras que pueden ocupar la posición de parte demanda.
Las diferentes figuras que ocupan la posición de parte demandada.
Arrendatario.
Es la persona física o jurídica que disfruta de la finca a cambio de precio, renta o merced.
Precarista.
Quien disfruta de una vivienda a título gratuito (sin pagar renta) y sin que exista plazo o condición para que finalice su disfrute. Un ejemplo sería el de unos padres que ceden la posesión de una vivienda a uno de sus hijos. Éstos no deben pagar renta y no tener plazo alguno para el fin de su uso. Otro caso sería el del propietario que deja vivir a un amigo en una vivienda de su propiedad de manera gratuita.
Comodatario.
Disfruta del inmueble a título gratuito como los precaristas, pero sí existe plazo o condición para el fin de su disfrute. Por ejemplo, unos padres que ceden la posesión de una vivienda a uno de sus hijos mientras esté casado con su actual pareja para que la vivienda cedida les sirva de domicilio familiar.
Diferencias entre precario y comodato.
Tanto los precaristas como los comodatarios se encuentran en posesión de la vivienda objeto del litigio por la mera tolerancia del propietario y sin que tengan título alguno que legitime su posesión.
Jurisprudencia
Veamos a continuación que dice la jurisprudencia sobre ambas figuras.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 octubre de 2014, con cita ya de la sentencia de 26 de diciembre de 2005, señaló que:
«La situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista.»
A esto, habría que añadir la circunstancia de que el poseedor carezca de título que legitime su posesión. En este sentido, cuando un propietario haya cedido el uso de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producido un cambio de voluntad opuesto a esa cesión, aquél ostenta la acción de desahucio porque existe un precario.
Así, la posesión deja de ser tolerada y se pone en evidencia la característica de simple tenencia de la cosa sin título alguno, por lo que puede ejercerse la acción de desahucio (SSTS de 26 diciembre 2005, 30 octubre y 13 y 14 noviembre 2008 y 30 junio 2009). De ahí que, si la posesión constituye una mera tenencia indefinida y tolerada por el propietario, se trata de un precario y el propietario puede recuperarla en cualquier momento».
Únicamente puede apreciarse la existencia de comodato cuando haya una situación de evidente intención, clara, manifiesta, e inequívoca, en la cual conste que el destino de la cesión originaria de la cual se derive una duración concreta; o se exprese la duración de la cesión. Ha de tenerse en cuenta que, en caso de duda, sobre si se pactó una duración o se acordó un uso por ejemplo, hasta la mayoría de edad o hasta la independencia económica de los hijos. Esto implica una duración determinada, corresponde al ocupante de la vivienda que alegue el comodato la carga de la prueba del título de la ocupación.
En consecuencia, el concepto de precario se extiende al de comodato en el que no se haya pactado una duración, ni el uso al que haya de destinarse la vivienda. En este sentido, el artículo 1750 del Código Civil permite al comodante reclamar a su voluntad la cosa prestada, si no se pactó la duración del comodato, ni el uso a que había de destinarse la cosa prestada. Además, éste no resulta determinado por la costumbre de la tierra, incumbiendo la prueba al comodatario en caso de duda.
Y no puede considerarse que la cesión de una vivienda para residencia o estancia del matrimonio y sus descendientes puede ser considerado un uso concreto y determinado, dada su evidente indefinición sobre el uso, el destino, o la duración, no pudiendo entenderse que haya un uso pactado por el destino de la vivienda a habitación, por no añadir nada el uso a que se destina la vivienda a la propia naturaleza de la cosa prestada.
Okupa
Persona que ocupa un inmueble sin tener derecho a ello. No media contrato alguno con el propietario o legítimo poseedor de la vivienda. Al no tener título alguno que le legitime a poseer la vivienda, el desahucio contra los okupas puede seguir la vía del artículo 250.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esto ocurrirá siempre y cuando el okupa no lleve en la propiedad más de un año. El plazo de un año es improrrogable y transcurrido este, habrá que acudir al procedimiento de desahucio ordinario.
Es una tutela sumaria que tiene como requisitos que se trate de una vivienda, no un local de negocio. Además, sólo personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas pueden ejercer dicha acción. La demanda puede ir dirigida contra los desconocidos ocupantes de la propiedad, en caso de desconocer la identidad de las personas que ocupan la vivienda.
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