Todos conocemos la obligación de pagar una fianza, pero ¿entendemos qué es exactamente y qué conlleva?
La fianza arrendaticia a la hora de alquilar una vivienda o un local de negocio puede provocar muchas dudas al arrendador por no tener claro cuál es su función real. Vamos a verlo con detalle.
Definición de fianza arrendaticia y finalidad.
Según el diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, Fianza es:
- Cantidad de dinero o bien material que se entrega como garantía del cumplimiento de una obligación.
- Der. aval (‖ obligación).
Aunque en derecho la palabra fianza tiene más acepciones, nos interesan las dos anteriores. La fianza arrendaticia no es más que la cantidad de dinero que se entrega al arrendador de la vivienda o local de negocio como garantía del cumplimiento de la obligación por parte del arrendatario (por lo general).
Va destinada a la finalidad de responder de los daños que como consecuencia del arrendamiento se hayan podido producir en el inmueble.
Diferencia entre fianza y prenda.
Según el mismo diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, Prenda es:
- Cosa mueble que se sujeta especialmente a la seguridad o cumplimiento de una obligación.
La diferencia entre una y otra viene determinada porque en la fianza, el fiador contrae una deuda, estando obligado a la devolución de la fianza a la finalización del contrato de arrendamiento, mientras que en la prenda la propia cosa dada en garantía del cumplimiento de la obligación garantiza este cumplimento.
Regulación.
Se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en su artículo 36.
Cuantía de la fianza.
En su apartado primero, el artículo regula la fianza diciendo que será equivalente a un mes de renta en los alquileres de vivienda y de dos meses para los alquileres distintos a vivienda. No puede pactarse una fianza inferior por las partes.
Actualización de la fianza.
Los párrafos segundo y tercero del artículo regulan la actualización de la fianza. Para los casos de alquiler de vivienda, la fianza no deberá actualizarse durante los cinco primeros años del contrato, que serán siete años para los alquileres de uso diferente a vivienda.
A partir de esos momentos (cinco o siete años) el arrendador podrá actualizar la fianza con cada prórroga del contrato de alquiler. El arrendatario también podrá solicitar su actualización a la baja dentro de los mismos plazos, hasta equivaler a una o dos mensualidades de renta dependiendo de tipo de alquiler.
Devengo de intereses de la fianza.
El párrafo cuarto del artículo 36, señala que, el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. El arrendador está obligado a devolver la fianza del arrendamiento siempre que no exista justa causa para su retención.
La regulación legal de la fianza en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la naturaleza de la misma, que se señala es la propia de una prenda, en cuanto que consiste en la entrega de una cosa al arrendador para que éste la retenga en su poder o en el de tercera persona hasta que se le pague el crédito, conforme a los artículos 1.863 y 1.866 del Código Civil.
“Si se reclaman los intereses de la fianza judicialmente, estos no podrán superar el interés legal.”
¿En qué supuestos puede el arrendador retener la fianza?
La Audiencia Provincial de Valencia, Sección Undécima, Recurso de apelación nº 840/2019, Sentencia nº 328/2020, dice que:
3º) Sobre el descuento de la fianza.
Este motivo del recurso debe prosperar por cuanto, aunque es cierto que la finalidad del pago de la fianza es asegurar el cumplimiento de las obligaciones, también lo es que extinguido el contrato en el año 2017 y no reclamado por parte del demandante cantidad alguna fuera de los conceptos de la renta debida, debe restituirse de la fianza al no existir causa que ampare su no devolución al haberse terminado el arrendamiento.
Y teniendo cuenta por demás el compromiso asumido por la parte actora en el contrato de resolución del arrendamiento de 31 de agosto de 2017 (folio 22) en la estipulación tercera donde establece, la devolución de la fianza en un plazo máximo de quince días.
Hay poco que añadir a lo dicho por la Audiencia Provincial. Si no existe causa que ampare la no devolución de la fianza, el arrendador está obligado a devolverla al arrendatario a la terminación del contrato de arrendamiento.
Otras garantías al cumplimiento del contrato de arrendamiento.
El artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, indica que, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Exenciones al pago de la fianza.
Reguladas en el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, están exentos del pago de la fianza arrendaticia los siguientes organismos:
- La Administración General del Estado
- Las Administraciones de las comunidades autónomas
- Las entidades que integran la Administración Local.
- Los organismos autónomos
- Las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas
- Las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
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Enlaces externos
- RAE. https://dle.rae.es/
- Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
- Código Civil. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763