Pensemos en una vivienda heredada por varias personas que no se ponen de acuerdo respecto del uso al que van a destinarla, si venderla o alquilarla, etc…
La extinción de condominio es un tema del que recibimos innumerables consultas en el despacho.
Veamos que dice el legislador al respecto.
Tabla de contenidos
Características esenciales del problema.
Artículo 400 del Código Civil.
El primer párrafo del artículo 400 del Código Civil dispone que:
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Al Derecho no le gustan los condominios o copropiedades porque son un quebradero de cabeza para empezar para los propios comuneros, y en segundo lugar para la Justicia, que tiene que resolver sobre las desavenencias de los distintos propietarios.
De ahí, que el artículo 400 del Código Civil diga que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cuando hablamos de copropiedad no nos referimos exclusivamente a inmuebles, puede tratarse de bienes muebles como un coche o una motocicleta.
Artículo 392 del Código Civil.
El artículo 392, párrafo primero, del Código Civil dice que:
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas.
Normalmente, en las situaciones en las que los comuneros no se ponen de acuerdo, solemos aconsejar la venta del bien porque les evita problemas con los demás copropietarios.
Además, intentamos aconsejarles que realicen la venta del bien de manera extrajudicial, pero muchas veces no es posible porque existe algún copropietario o copropietarios díscolos que no quieren venderla por querer destinar el bien a otro uso, por lo general.
Características esenciales del condominio.
Veamos en que se caracteriza el condominio según la jurisprudencia. Un ejemplo bien definido lo encontramos en la Audiencia Provincial de Zamora, en su Sentencia número 59/23 de 17/02/23, las características del condominio son las siguientes:
A la luz del art. 392 CC podemos definir la copropiedad o condominio como «la situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece por indivisión a varias personas». Como caracteres del condominio en nuestro Derecho podemos reseñar los siguientes:
- La pluralidad en el sujeto activo.
- Unidad de la cosa objeto del mismo; es decir, que no se encuentra dividida en partes materiales que correspondan a cada uno de los condueños, ya que la cuota que cada uno ostenta tiene un carácter ideal, y no se materializa sobre una parte concreta de la cosa común hasta el momento en que tenga lugar la extinción del condominio.
- La atribución por cuotas ideales: otra de las características fundamentales del condominio, y representa la proporción en que los copropietarios han de gozar de los beneficios de la cosa, sufrir las cargas y obtener una parte material de la misma cuando se divida o de su valor, si la cosa común resulta esencialmente indivisible.
En cuanto a las causas de extinción del condominio se encuentra la división de la cosa común, división que comporta, en relación a las personas de los condueños, el de convertir la cuota ideal de cada partícipe en una porción determinada y material sobre la cosa o derecho común.
Respecto al modo de practicarse la división, el art. 402 CC previene que la división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, voluntad concordante de todos los condueños que prevalece sobre la solución legal, conforme resulta de los artículos 402 y 404 del Código Civil. Únicamente en defecto de acuerdo entre las partes, el juzgador habría de examinar la divisibilidad o no de las cosas, ya sea desde la perspectiva material, jurídica o funcional, de conformidad con lo establecido en los arts. 404, 406 y 1062 CCivil.
Así, los arts. 402 y 404 del Código Civil, reconocen la facultad que compete a los interesados de practicar la división de la cosa común mediante acuerdo entre los mismos, acuerdo que prevalece sobre la división en forma judicial, siendo el convenio extrajudicial adoptado por todos los condueños un acuerdo válido y obligatorio para ellos. Por ello, no cabe ejercitar «la actio communi dividundo» si su objeto ya se ha dividido previamente por acuerdo entre las partes dada la prevalencia solución convencional sobre la judicial.
¿Y qué ocurre si los copropietarios no se ponen de acuerdo?
Artículo 402 del Código Civil.
Como ya adelantaba la sentencia que hemos compartido, los condueños podrán ejercitar la actio communi dividundo.
El artículo 402 del Código Civil, señala que:
La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes.
En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.
Artículo 404 del Código Civil.
Y el artículo 404 del mismo cuerpo legal indica que:
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
Conclusiones.
Tal y como hemos dicho al principio del artículo, recibimos muchas consultas al respecto y siempre intentamos que las partes lleguen a un acuerdo sobre qué hacer con el bien, pero al tratarse de varios los copropietarios de un bien, es difícil que estos se pongan de acuerdo sobre el fin o destino de este y los problemas no tardan en llegar.
Como hemos visto, cualquiera de ellos puede solicitar la disolución de la comunidad, pero es recomendable que las partes lleguen a un acuerdo antes de acudir al Juzgado para su venta, siempre que sea posible.
Enlaces externos.
Código Civil. BOE-A-1889-4763 Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.