El expediente de dominio sirve para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna, según el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
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Tabla de contenidos
¿Qué es el expediente de dominio?
El diccionario panhispánico del español jurídico define la inmatriculación como la primera inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad.
«La inmatriculación o intabulación de una finca en el registro de la propiedad es: el ingreso o acceso de una finca en la vida registral de los Libros del Registro, efectuado por una inscripción de dominio de la misma a favor del inmatriculante» Roca Sastre R.M: Derecho hipotecario III, 1979, Bosch, Barcelona.
Los motivos por los cuales una finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad son muy diversos, pero entre ellos podríamos destacar que la compraventa se haya realizado mediante contrato sin elevarla a escritura pública, por lo que no existe un documento que dé acceso al Registro de la Propiedad.
Puede tratarse de herencias provenientes de un testamento en la que no exista una escritura de adjudicación de la herencia. Si no hay una escritura pública no puede haber acceso al Registro de la Propiedad.
Existen más casos, como, por ejemplo, el no estar la finca adecuadamente georreferenciada, que es un requisito obligatorio desde el año 2015.
Inicio del procedimiento.
Volviendo al expediente de dominio el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, señala sobre el inicio del expediente que:
Primera. El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito.
Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes.
Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.
El expediente debe comenzar ante el notario del distrito notarial en el que esté la finca y puede hacerse de varias fincas siempre que estén en ese distrito notarial.
Documentación que aportar.
Según indica la ley, deberá solicitarlo, por escrito, el titular dominical de la finca, indicando, junto a la descripción literaria de la finca, los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos.
Título de la propiedad a inmatricular que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente.
Debe presentarse junto a la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.
Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen.
En definitiva, aquéllos de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.
Identificación de los derechos constituidos sobre la finca.
Deben expresarse las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.
Identificación de poseedores.
Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.
Como vemos, la documentación a aportar es numerosa, pero necesaria, ya que las inscripciones registrales dan fe pública frente a terceros, y las que fincas que estén inscritas en el Registro de la Propiedad deben estarlo de la manera más detallada posible.
Tramitación del expediente.
Sin ánimo de ser exhaustivos, vamos a intentar reflejar de la manera más fiel posible como se tramita el expediente.
Qué establece la ley.
El artículo 203 de la Ley Hipotecaria en su sección tercera, indica que:
Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.
El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:
- La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral.
- La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.
- La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.
El Registrador de la Propiedad deberá hacer las comprobaciones necesarias para verificar lo enviado por el notario en su expediente, y en su caso, emitirá la certificación acreditativa de que la finca no se encuentra inmatriculada.
Puede ser que la finca sea coincidente parcial o totalmente con otra de dominio público, por lo que el registrador de la propiedad notificará a la Administración Pública competente a fin de que se remita informe en el plazo de un mes. Si la Administración Pública se opone, el registrador denegará la inscripción, notificando al notario para que archive el expediente.
Anotación preventiva.
Siguiendo con el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, el apartado cuarto indica que: el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas.
La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.
Notificación a los titulares.
Tal y como se describe en la sección quinta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, cuando el notario reciba la documentación del Registro de la Propiedad, notificará a los diferentes titulares que aparezcan en la solicitud inicial del expediente para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.
Esta notificación se hará también a los propietarios colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre las fincas a inmatricular. Además, cualquier interesado puede hacer alegaciones ante el notario y aportar la documentación en la que fundamente su derecho por plazo de un mes. Si hay oposición por cualquiera de los interesados, el notario dará por concluido el expediente y el asunto se deberá dirimir ante la Justicia.
Calificación positiva.
En los casos de calificación positiva, es decir, tras haber pasado todos los trámites anteriores sin oposición y sin problemas, el notario extenderá la inscripción de derecho de dominio.
Aunque existen otros detalles técnicos del procedimiento, no vamos a seguir con ellos, ya que sólo intentamos dar un poco de luz ante un procedimiento bastante desconocido por el público en general.
Si te encuentras en una situación como esta no dudes en contactar con nosotros.
Enlaces externos.
- Ley Hipotecaria: BOE-A-1946-2453 Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
- Definición de extinción de dominio: Roca Sastre R.M: Derecho hipotecario III, 1979, Bosch, Barcelona.