Si el arrendador me demanda por no pagar un mes de alquiler, ¿puedo pagarle y detener el juicio de desahucio?
La enervación del desahucio es un tema recurrente en las consultas de nuestros clientes.
“El arrendador me ha demandado por no pagar un mes de alquiler ¿puedo pagarle y detener el juicio de desahucio?”
Hemos escuchado esta pregunta y sus variantes en numerosas ocasiones y la respuesta es que muchas veces sí se puede hacer algo, enervar el procedimiento.
Tabla de contenidos
¿Qué es enervar un procedimiento de desahucio?
La Real Academia de la Lengua Española define enervar entre otras, como debilitar la fuerza de las razones o argumentos, que es justamente lo que se busca con el acto de enervar la acción de desahucio, con la enervación.
¿Cuándo se puede enervar el desahucio?
Nos lo dice el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En el momento en el que el Juzgado requiere al demandado por plazo de diez días para que desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio
O en otro caso que, comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
“La enervación sólo se consigue si se paga la totalidad de lo adeudado al arrendador y además hay que alegar la procedencia de la enervación.”
¿Se puede enervar siempre un procedimiento de desahucio por falta de pago?
No. La enervación sólo se puede realizar en una ocasión. Si el arrendador demanda de nuevo al inquilino por falta de pago, éste no podrá enervar la acción de desahucio, tal y como dispone el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Tampoco podrá enervarse la acción de desahucio en caso de que exista requerimiento previo fehaciente por parte del arrendador.
¿Dónde está regulada la enervación? ¿Qué dice la Ley?
Además de en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cuándo y cómo se puede enervar) en el artículo 22.4 del mismo cuerpo legal.
“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.”
Lo principal es saber si el arrendador previamente a presentar la demanda de desahucio ha requerido al inquilino para que pague las cantidades adeudadas. Este requerimiento es requisito indispensable para que el arrendador pueda impedir la enervación de la acción.
En el caso en el que no exista este requerimiento, si el arrendador/demandante se opone a la enervación del desahucio se celebrará una vista en la que el Juez decidirá si cabe la enervación o por el contrario estima la demanda dictando sentencia en un sentido u otro.
¿Y la jurisprudencia que dice sobre la enervación?
Según el Tribunal Supremo y sobre el requerimiento previo necesario para impedir la enervación:
“En la sentencia 508/2015, de 22 de septiembre, nos hemos pronunciado sobre la interpretación del art. 22.4 LEC y sobre los requisitos del requerimiento de pago a los efectos de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, con reproducción de la doctrina de la sentencia 302/2014, de 28 de mayo, en los términos siguientes:
- La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
- Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
- Ha de referirse a rentas impagadas.
- Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
- Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.
- Que el contrato va a ser resuelto.
- Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.”
Conclusiones.
La enervación del desahucio corresponde al inquilino/demandado siempre que previamente a la presentación de la demanda, el arrendador/demandante no le haya requerido fehacientemente de pago por las cantidades adeudadas.
El momento para enervar la acción son los diez días de los que dispone el inquilino para contestar a la demanda. En ese plazo deberá consignar el dinero en el Juzgado o notarialmente y comunicarlo. No vale con el mero ingreso de la cantidad, hay que comunicar tal ingreso y justificarlo documentalmente.
Se trata de una acción de la que sólo se puede disponer en una ocasión con el mismo arrendador. Es decir, una vez enervada la acción de desahucio no cabe utilizarla de nuevo si el arrendador vuelve a demandar por falta de pago de la renta.
Te recomendamos leer nuestro anterior artículo sobre La vulnerabilidad económica en los procedimientos de desahucio.
Enlaces externos
Ley de enjuiciamiento civil BOE.es – BOE-A-2000-323 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.