En nuestro despacho llevamos derecho bancario y las ejecuciones hipotecarias son de los asuntos más relevantes de los que nos ocupamos en esta materia.
La ejecución hipotecaria puede provocar temor en el deudor porque puede verse privado de su vivienda.
Esto puede ocurrir en cualquier procedimiento hipotecaria. Pero en este, además, puede continuar en la subasta y adjudicación de la vivienda hasta que pague todas las cantidades adeudadas, los intereses y las costas a la parte ejecutante.
¿Qué podría conllevar?
No son procedimientos sencillos, no solo por su dificultad procesal, sino porque implican que el letrado que se ocupa del procedimiento en cuestión dedique muchas horas a negociar con la parte contraria buscando un acuerdo que evite la subasta de la propiedad de nuestro cliente o se vea muy perjudicado por la subasta y posterior continuación del procedimiento por la deuda restante.
¿Cuál es el papel del intermediario?
Normalmente, los bancos externalizan la labor de negociación a empresas de recobro u otros despachos de abogados, lo que nos obliga a trabajar con un intermediario que no es titular del préstamo que se ejecuta. A pesar de las dificultades que supone, hasta el momento hemos conseguido finalizar muchos procedimientos hipotecarios de nuestros clientes con éxito. Para conseguirlo, aparte de trabajar mucho y enfocados en la búsqueda del acuerdo, siempre buscamos una alternativa que pueda satisfacer las pretensiones de quien ejecuta la hipoteca.
Posibles soluciones.
Las soluciones que se suelen adoptar son dos:
- Venta de la vivienda: se efectuará siempre con autorización del acreedor ejecutante. De esta manera, aunque el cliente perderá la vivienda al venderla, conseguirá el dinero necesario para pagar la deuda al banco y normalmente dispondrá de una cantidad de dinero sobrante que le permitirá o bien poder alquilar una vivienda o bien poder comprar una vivienda nueva, por lo que no se verá en una situación de especial vulnerabilidad.
- Pago de la vivienda: sin embargo, muchas veces las empresas de recobro no aceptan un fraccionamiento de pago, por lo que es menos frecuente que consigamos un acuerdo de pago. Aun así, muchas veces conseguimos que el cliente pague la deuda hipotecaria y enerve el procedimiento hipotecario sin que se subaste su propiedad.
Los procedimientos hipotecarios suelen ser bastante delicados desde la percepción del cliente, ya que la mayoría de las veces la propiedad que se va a subastar es su vivienda habitual, con todo lo que ello implica.
¿Hay otros recursos si no es posible pagar o vender?
También existen procedimientos hipotecarios en los que no es posible pagar o vender la vivienda del cliente por lo que, si se cumplen los requisitos por parte de este, se podrá solicitar que no se proceda al lanzamiento hasta al menos el año 2028. Para esto hay que presentar un escrito en el Juzgado con toda la documentación precisa que requiere el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que en su artículo 3, que detalla la documentación a aportar para acreditar la condición de deudor hipotecario sin recursos. Los criterios que se tienen en cuenta para probar dicha condición son los siguientes:
Ingresos familiares.
Que los ingresos de la familia no superen en tres veces el IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples) anual de catorce pagas. La familia se entiende en sentido amplio, siendo parte de ésta la pareja de hecho, los hijos, aunque sean mayores de edad, y los relacionados por tutela, guarda o acogimiento familiar. El límite se amplía a cuatro veces el IMPREM si algún miembro de la familia tiene una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad incapacitante acreditada para trabajar. El límite se amplía a cinco veces el IPREM, si el deudor tiene una parálisis cerebral, enfermedad mentar o discapacidad intelectual con un grado reconocido superior al 33% si la discapacidad es sensorial o física o con grado de discapacidad reconocido del 65% o superior.
Quebranto económico importante.
Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud la familia haya sufrido un quebranto económico importante, en términos de acceso a la vivienda o durante ese periodo les haya sobrevenido la circunstancia de vulnerabilidad.
Se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya incrementado.
Asimismo, se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:
- La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
- La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
- La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
- La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.
- La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
- La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género o de trata o explotación sexual.
- El deudor mayor de sesenta años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.”
Pago mayor al 50% del préstamo.
El pago del préstamo hipotecario debe suponer más del 50% la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos de la familia. El porcentaje será del 40% si cualquiera de los miembros de la familia cumple con lo que hemos relatado en el párrafo anterior.
No disponer de otros bienes.
Para que se puedan aplicar las medidas, la familia no debe tener otros bienes para hacer frente a la deuda que se ejecuta. Ha de tratarse de un préstamo o crédito garantizado con hipoteca que grave la vivienda habitual de los deudores y concedido para la compra de ésta.
Acreditación ante el Juzgado.
Todo ello deberá acreditarse en el Juzgado aportando certificaciones de rentas, certificado del impuesto de patrimonio, las tres últimas nóminas percibidas, certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones en la que figure la percepción mensual en concepto de desempleo o subsidio, certificado acreditativo de estar cobrando salarios sociales e ingreso mínimo vital, rentas mínimas de inserción u otras similares. En los casos de los trabajadores autónomos si cobra prestación por cese de actividad deberá aportar certificación de esta.
Habrá que informar al Juzgado igualmente, acreditándolo, de la cantidad de personas que viven en la vivienda aportando el libro de familia o la inscripción como pareja de hecho, certificado de empadronamiento, la declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para trabajar. Habrá que aportar asimismo certificados del Registro de la Propiedad de cada uno de los miembros de la familia, escrituras de compraventa y constitución de la hipoteca y cualquier otro documento que sea necesario. También se deberá aportar una declaración responsable del deudor asegurando que cumple con los requisitos que se le exigen