¿En qué casos y por qué porcentaje podemos deducirnos el alquiler de una vivienda en alquiler?
La desgravación del alquiler o deducción fiscal de los arrendamientos de vivienda se regulan según la Ley del IRPF.
Concretamente, en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. Esta ley ha sido modificada por la ley de vivienda aprobada recientemente, Ley 12/23, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
La disposición final segunda modifica el artículo 23.2 de la Ley 35/2006, siendo su versión actual y vigente la siguiente:
Tabla de contenidos
Artículo 23
Se modifica el apartado 2 del artículo 23, que queda redactado de la siguiente forma:
Apartado 2 – Arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.
En este se indica que, en estos casos el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en diferentes porcentajes.
Porcentajes
a) Vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado.
Se desgravará en un 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
b) Situaciones en las que no se cumplen los requisitos anteriores.
Se detallan las siguientes circunstancias en las que se otorgará un 70%:
- Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en esta letra.
- Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
c) Vivienda objeto de una actuación de rehabilitación.
Específicamente se estipula un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
d) Otros casos.
El porcentaje aplicado a los demás casos no detallados será el 50%.
Detalles sobre su aplicación.
Además, este artículo añade que:
¿Cuándo se aplican?
Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.
¿A qué cantidad se aplican?
Estas reducciones sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.
En ningún caso resultarán de aplicación las reducciones respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento. Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Zonas de mercado residencial tensionado.
Las zonas de mercado residencial tensionado a las que podrá resultar de aplicación lo previsto en este apartado serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.
Explicaciones.
Apartado a)
En el primer apartado la ley nos dice que la deducción fiscal podrá ser del 90% en los casos de la firma de un nuevo contrato de arrendamiento en el que se haya reducido la renta en un cinco por ciento, respecto del contrato anterior, y siempre que se trate de zonas tensionadas, sin que exista hasta el momento un registro de las zonas tensionadas. Se ha de tratar de un arrendamiento de vivienda, no cabe que sea un arrendamiento temporal o turístico.
Apartado b)
En el segundo apartado, el b, la deducción fiscal será del 70% para los arrendamientos constituidos por primera vez y en la que los arrendatarios tengan una edad comprendida entre los 18 y los 35 años. En el caso de que existan varios arrendatarios, la deducción será proporcional a los arrendatarios que cumplan con el requisito de la edad. Cuando la vivienda se dedique a alquiler social para lo que la renta deberá ser inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
Apartado c)
En el tercer apartado, el c, la deducción será del 60% si no se cumpliesen los requisitos de los apartados anteriores, pero la vivienda hubiese sido rehabilitada conforme a lo dispuesto en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, que dice que: “se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos: Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.”
Apartado d)
Por último, el apartado d, dice que la deducción será del 50% en el resto de los casos, lo que quiere decir en el resto de los arrendamientos de vivienda habitual, no caben las deducciones para los arrendamientos turísticos ni de temporada.
En todos los casos, los arrendamientos deberán estar totalmente legalizados y declarados ante la Agencia Tributaria, si no es el caso no cabe deducción fiscal alguna.
Conclusiones.
En conclusión, como hemos visto, el legislador pretende que las deducciones aplicables a los alquileres del IRPF sean superiores en los casos en los que los arrendamientos tengan una finalidad social, bien sea alquilando a personas jóvenes o a personas vulnerables económicamente, que son las que mayores deducciones tienen.
Enlaces externos.
- Ley del IRPF: BOE-A-2006-20764 Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.
- Ley de vivienda: BOE-A-2023-12203 Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- Reglamento de la Ley del IRPF: BOE-A-2007-6820 Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero.