¿Puede un heredero interponer una demanda de desahucio para recobrar la posesión de una vivienda que forma parte de la herencia?
Veamos en qué consiste la demanda de desahucio por parte de un heredero y qué dice la Ley y la jurisprudencia al respecto.
El artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, indica que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
- Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
- Las que pretendan que el tribunal ponga en posesión de bienes a quien los hubiere adquirido por herencia si no estuvieren siendo poseídos por nadie a título de dueño o usufructuario.
Respecto del apartado 3 del artículo 250.1 hay poco que decir. Se trata de herencias aceptadas y en las que nadie posee el inmueble como dueño o poseedor legítimo.
La problemática aparece cuando la herencia se encuentra yacente y no ha sido aceptada aún por todos los herederos. Puede incluso que algún heredero no quiera aceptar la herencia o dilate en el tiempo la aceptación de la misma porque se está aprovechando del inmueble a heredar. También es posible que quien se esté aprovechando del inmueble no sea el heredero sino un familiar de este.
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¿Qué se puede hacer?
Nos encontraríamos en el supuesto del artículo 250.1.2 que hemos reproducido más arriba. Habría que demandar al precarista que está aprovechando el inmueble.
Pero ¿puede demandar un heredero que aún no ha aceptado la herencia?
El Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 21 de diciembre de 2020 dice que:
estando pendiente el estado de indivisión hereditaria que precede a la partición y teniendo ésta el carácter de operación complementaria que resulta indispensable para obtener el reconocimiento de la propiedad sobre bienes determinados de la herencia no cabe admitir un uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un determinado coheredero;
- (iii) la jurisprudencia admite la viabilidad de la acción de precario entre coherederos, frente al coheredero que disfruta exclusivamente por concesión graciosa del causante, y en favor de la comunidad hereditaria;
- (iv) la recurrente niega la legitimación activa de la demandante para plantear una acción de desahucio por precario por entender que estarían actuando en su propio nombre y no en el de la comunidad; argumento que se rechaza porque, según reiterada jurisprudencia, no se da la falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, redundará en provecho de la comunidad;
- (v) en este caso, la demandante en todo momento ha hecho constar su condición de copropietaria del 50% de la vivienda, perteneciendo el resto a la comunidad de herederos de su exesposo D. Luis Angel
- (vi) aunque es cierto que en el suplico de la demanda la actora no declara expresamente actuar en beneficio de la comunidad hereditaria, también lo es que la sentencia de instancia en su fallo al estimar íntegramente la demanda de desahucio por precario se limita, única y exclusivamente a condenar a la demandada «a dejar la misma libre y expedita, con apercibimiento de lanzamiento», sin autorizar a la actora a ocupar ella misma de forma exclusiva la vivienda, y con ello se beneficia a la comunidad de coherederos a la espera del resultado de la adjudicación hereditaria.
El Tribunal Supremo admite que los coherederos demanden a aquel que está haciendo uso exclusivo del bien hereditario y todo ello en beneficio de la herencia.
¿Pero qué ocurre si el precarista no es el mismo heredero sino un tercero?
Pues ocurriría lo mismo, habría que demandar en beneficio de la comunidad hereditaria. El problema surge si uno de los coherederos no quiere demandar porque quien se está aprovechando del inmueble que pertenece a la herencia es un familiar o amigo suyo y no quiere que los demás coherederos demanden.
La respuesta nos la da de nuevo el Tribunal Supremo, Sala Primera en su Sentencia de 9 de febrero de 2023.
“La demandada no es copropietaria de la vivienda, y ampara su derecho de uso en exclusiva en la cesión gratuita de uso efectuada por una copropietaria que lo es de la mitad indivisa del pleno dominio.
Los demandantes, que sí son copropietarios de la vivienda, no pretenden que se reconozca su facultad de uso al amparo del art. 394 CC, ni solicitan que en atención a la imposibilidad de goce y disfrute solidario se establezca un sistema de uso por turnos (admitido por la sentencia 700/2015, de 9 de diciembre, con cita de las anteriores de 23 de marzo de 1991 y 31 de julio de 1998).
Tampoco invocan un acuerdo de la mayoría (inalcanzable en la situación de hecho descrita, en el que han quedado acreditadas las posturas enfrentadas de los dos grupos que ostentan cada una de las mitades indivisas del pleno dominio de la vivienda) por el que, en interés de la comunidad, y con el límite del art. 398.III CC, se hubiera decidido ceder el uso a un tercero, por ejemplo, mediante un contrato de arrendamiento. Los demandantes, lo que pretenden, tal como la propia demandada ha admitido, es que la vivienda quede desocupada para proceder a su división, con adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás o venta y reparto del precio (art. 404 CC).
[…]la recurrente prescinde de que esa jurisprudencia que cita se ocupa de casos en los que la acción ejercitada por un comunero sin respaldo de la mayoría y con oposición acreditada de algún partícipe se dirigía a resolver (o contradecía) un contrato previamente concertado contando con la mayoría o la unanimidad requerida según los casos, en función de la naturaleza de acto de administración o de disposición de que se trate.
Así, un contrato de arrendamiento (sentencias de 20 de diciembre de 1989 y 460/2012, de 13 de julio), cuya extinción priva a los copropietarios de la renta del alquiler; un contrato de compraventa (sentencias de 8 de abril de 1965 y 26/2000, de 20 de enero), cuya resolución o incumplimiento lleva aparejadas consecuencias restitutorias o indemnizatorias.
En ese contexto, cobra sentido la jurisprudencia conforme a la cual, ante la oposición de un condómino, cede la presunción del beneficio a la comunidad de la conducta unilateral dirigida a extinguir o resolver un contrato previamente celebrado en interés de la comunidad, reforzada además por la exigencia de que sean parte en el proceso quienes se pueden ver afectados por el pronunciamiento judicial en atención a las circunstancias concurrentes (sentencia 105/2022, de 8 de febrero).
Pero nada de eso sucede en el caso que juzgamos, pues la acción ejercitada no trata de poner fin a la situación de uso por un tercero establecida previamente por un acuerdo de la mayoría. Por el contrario, el uso de la parte demandada se basa en la sola voluntad de una copropietaria que carece del poder de disposición en exclusiva del derecho de uso sobre la vivienda, pues es titular de una mitad indivisa y, por tanto, no ostenta la mayoría (con independencia de que, aunque la tuviera, en caso de grave perjuicio a los interesados en la cosa común siempre cabría acudir al juez, conforme al art. 398.III CC).
Es decir, se da la paradoja de que la demandada, que basa su posesión de la vivienda en la concesión de quien carece del poder de disposición en exclusiva del derecho de uso, niega la legitimación de los demandantes para exigir que cese en su uso precisamente con el argumento de que son ellos quienes no ostentan la mayoría. Ello a pesar de que, como razona la Audiencia, en criterio plenamente compartible, la acción ejercitada por los demandantes redunda de forma objetiva en beneficio de la comunidad, pues la ocupación de la vivienda podría apreciarse como una carga tanto por los copropietarios como por terceros y ello redundaría en el beneficio económico que se podría obtener en la venta.
Este control judicial de que, por su finalidad, el ejercicio de la acción no se desvía del beneficio común, permite concluir afirmando la falta de justificación de la pretensión de la demandada, que pretende mantener, en claro perjuicio de los demás copropietarios, el uso de la vivienda que le fue cedida en precario por una copropietaria. En definitiva, ante la inexistencia de mayoría y el bloqueo de las posiciones, lo que han hecho los demandantes es acudir al juez, como autoriza la primera parte del art. 398.III CC.”
Por tanto, cabe concluir que es posible demandar al precarista, aunque lo haya puesto en posesión de la vivienda uno de los herederos de la vivienda y siempre actuando en beneficio de la comunidad hereditaria.
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Enlaces externos.
Ley de enjuiciamiento civil. https://www.boe.es/eli/es/l/2000/01/07/1/con