Como despacho profesional especializado en desahucios, hemos visto toda clase de contratos de alquiler.
Algunos de los contratos de arrendamiento dejan mucho que desear por su técnica y fondo.
Aunque, sí es cierto que, la mayoría son correctos. Veamos algunos de los asuntos que deben constar siempre en un contrato de alquiler, para que no nos lleguen sorpresas indeseables. Sin ánimo de ser exhaustivos, vamos a intentar ser lo más breves posibles.
Tabla de contenidos
Diferencias por su uso.
Lo primero y básico es distinguir si se trata de un arrendamiento de vivienda o de un arrendamiento para uso distinto a vivienda. Debe especificarse en el contrato para que no haya ningún género de duda.
Diferencias por el plazo pactado.
En segundo lugar, debe constar siempre el plazo de duración del arrendamiento. La duración es libre y se pacta entre las partes, pero el artículo 9 de la Ley de arrendamientos urbanos dispone que:
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Renovación automática y excepciones.
Hay que fijarse en que el artículo 9 nos habla de dos cosas diferentes y relacionadas entre sí. En primer lugar, nos dice que, si el plazo de duración de contrato es inferior a cinco años o siete si el arrendador es persona jurídica, los contratos se prorrogan automáticamente por plazo de un año hasta que se alcance un mínimo de cinco años. En segundo lugar, nos habla de una excepción. Si el arrendatario comunica al arrendador con un mes de antelación (mínimo) a la fecha de terminación del contrato o sus prórrogas, su voluntad de no renovar el contrato.
El mismo artículo 9 indica que si no se dice nada se entiende que los contratos se celebran por un año, por lo que conviene siempre indicar el plazo de duración del contrato de arrendamiento.
Recuperación por parte del arrendador.
Por su parte el artículo 9.3 nos explica los casos en los que procede que el arrendador recupere la vivienda del arrendatario, comunicándoselo fehacientemente, si la necesita para el mismo o algún familiar. Circunstancia que deberá constar en el contrato a la fecha de su celebración o no se podrá hacer valer frente al arrendatario.
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”
¿Qué ocurre una vez transcurridas las prórrogas legales?
Si ninguna de las partes dice nada, el contrato se entiende prorrogado en las mismas condiciones por un plazo máximo de tres años. En el caso de los arrendadores han de comunicarlo al arrendador con cuatro meses de antelación y en el caso de los arrendatarios el plazo es de dos meses.
Una vez transcurrida esta nueva prórroga tácita, a petición del arrendatario podrá prorrogarse el contrato por una nueva anualidad si se trata de una persona en situación de vulnerabilidad social y económica. Si la vivienda se halla en una de las zonas de mercado residencial tensionado, esta prórroga podrá durar tres años.
Desistimiento de los contratos de arrendamiento.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que hayan transcurrido seis meses desde su inicio y lo comunique al arrendador con un mínimo de treinta días al arrendador. Las partes pueden pactar libremente una indemnización en el contrato para casos como este, algo bastante habitual en arrendamientos en los que el arrendador es una persona jurídica. La indemnización será de un mes de renta por anualidad del contrato que quede por cumplir.
Otros datos que deben constar en el contrato.
Renta a pagar.
Algo que ningún contrato de arrendamiento olvida es indicar la renta que debe pagar el arrendatario, que se fijará libremente entre ambas partes. Salvo pacto en contrario, la renta es mensual y se ha de pagar en los primeros siete días de cada mes. El arrendador debe entregar un recibo al arrendatario que acredite el pago de la renta, algo que se incumple en numerosas ocasiones. Además, deberá indicarse en el contrato que la renta será actualizada anualmente y el índice que se va a tener en cuenta al actualizar la renta, ya que la nueva Ley de Vivienda ha modificado lo dispuesto hasta ahora en la Ley de arrendamientos urbanos.
Otros gastos.
Respecto de los gastos, las partes son libres de pactar quien debe hacerse cargo de los gastos generales del inmueble (comunidad), pero siempre serán por cuenta del arrendatario aquellos que estén individualizados por un contador (luz, agua, gas). Ahora los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son por cuenta del arrendador.
En el siguiente enlace tienes más información sobre Gastos y conservación de la vivienda en los casos de arrendamiento.
Estado de la vivienda.
Otra de las cosas imprescindibles en un contrato de arrendamiento es indicar el estado de la vivienda en el momento del inicio del arrendamiento y si está amueblada que se acompañe al contrato un anexo en el que se detalle cada uno de los muebles y electrodomésticos con los que cuenta. Cuanto más detallada sea esta relación, mejor para ambas partes.
Posibilidad de subarrendamiento.
El contrato deberá advertir al arrendatario si le está permitido subarrendar la vivienda o parte de ella, y en su caso la prohibición de estas prácticas por parte del arrendador.
Obras y mejoras.
En cuanto a las obras de mejora y conservación el contrato debe indicar como mínimo que el arrendatario está obligado al mantenimiento de la vivienda y su conservación, estando obligado a llevar a cabo las obras de reparación necesarias sin que deba ser indemnizado por ello y siempre que el deterioro y los daños no le sean imputables.
Derecho de adquisición preferente.
Por último, el contrato debería indicar si el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre la vivienda alquilada.
Hay muchas otras cosas que pueden detallarse en un contrato de arrendamiento de vivienda, y se pueden pactar libremente entre las partes, pero creemos que lo que hemos mencionado en este artículo es lo básico que debería de aparecer en cualquier contrato de arrendamiento.
Enlaces externos.
Ley de Arrendamientos urbanos. https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con