Trataremos los requisitos y la duración de los contratos, así como, los gastos y mejoras que conllevaría al arrendador o al arrendatario.
Los arrendamientos rústicos se regirán por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre y el Código Civil.
Definiciones.
Arrendamiento rústico.
Ya en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos se definen como:
Aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal
a cambio de un precio o renta.
El apartado 2 del mismo artículo se indica que:
Estos arrendamientos se regirán en primer lugar por lo dispuesto entre las partes si lo acordado no contraviene lo dispuesto por esta ley, supletoriamente regulan estos arrendamientos el Código Civil y donde este no regule, los usos y costumbres.
Los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales se consideran arrendamientos rústicos y se regirán por las normas descritas en el párrafo anterior.
Arrendamiento de explotación.
Según el artículo 2 del texto legal, los arrendamientos se entienden que son de explotación…
Si esta ya estaba constituida con anterioridad o al concertar el contrato, cuando sea ella objeto del mismo en el conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgánica y siempre que lo hagan constar las partes expresamente, acompañando el correspondiente inventario.
Derechos de producción agrícolas y otros derechos.
El artículo 3 por su parte nos habla de los derechos de producción agrícolas y dice que:
Los derechos de producción agrícolas y otros derechos inherentes a las fincas o las explotaciones integrarán el contenido del contrato, tanto en los arrendamientos de fincas como en los de explotaciones”
Compatibilidad de arrendamientos.
Las fincas pueden ser objeto de diversos arrendamientos simultáneos si cada uno de ellos tiene un objeto diferente y aprovechamiento compatible y principal. Los arrendamientos rústicos no comprenden aprovechamientos de distinta naturaleza como la caza.
Contratos no considerados como arrendamientos rústicos.
El artículo 5 de la ley nos dice que:
No se considerarán arrendamientos rústicos los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una participación en los productos o con algún aprovechamiento singular.
Como vemos, el arrendamiento rústico lo es de una finca o explotación que ya tiene una funcionalidad establecida y productiva, por eso no es posible considerar arrendamiento rústico la recolección de cosechas o cualquier trabajo individualizado que pueda realizarse en la explotación.
Arrendamientos exceptuados de esta ley.
Por su parte el artículo 6 nos habla de los arrendamientos excluidos y no considerados rústicos.
En primer lugar, se indica que no tendrán la consideración de rústicos, los arrendamientos con duración inferior al año agrícola. Tampoco tienen esta consideración los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por el propietario del terreno para la siembra o la plantación.
No son arrendamientos rústicos aquellos en los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social y tampoco lo son aquellos que tengan por objeto aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario, aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos, la caza, las explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado, y cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
No se consideran arrendamientos rústicos los que afecten a bienes comunales de corporaciones locales y montes vecinales de mano común.
La ley no se aplica a los arrendamientos que estén sometidos a la Ley de arrendamientos urbanos.
No cabe incluir en el contrato limitaciones respecto de lo que el arrendatario pueda sembrar o cultivar en el terreno alquilado, aunque deba entregarlas en el mismo estado en el que las recibió cuando finalice el tiempo del arrendamiento. Los pactos que limiten el tipo de cultivo o el destino de los productos serán nulos, salvo los que intenten evitar la esquilmación de la tierra.
Capacidad y limitaciones a la extensión del arrendamiento.
El artículo 9 de la ley nos dice quién puede ser arrendatario, incluyendo a toda clase de personas físicas y jurídicas, pero con limitaciones.
No podrán ser arrendatarios rústicos las personas y entidades extranjeras, con excepciones:
Las personas físicas y jurídicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo, y de países con los que exista un convenio internacional que extienda el régimen jurídico previsto para los ciudadanos de los Estados mencionados. Las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, que no estén excluidas del ámbito de aplicación de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social, y que se encuentren autorizadas a permanecer en España en situación de residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgánica y su desarrollo reglamentario. Las personas jurídicas y otras entidades nacionales de los demás Estados que apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.
Criterios y requisitos formales.
El artículo 11 de la ley nos dice que los contratos deberán constar por escrito y podrán elevarse a escritura pública y los gastos serán por parte de quien lo solicite. También podrá hacerse inventario de los bienes arrendados. El arrendamiento se presumirá si el arrendatario está en posesión de la finca, salvo prueba en contrario. En los arrendamientos de explotación será obligatorio el inventario de los bienes arrendados.
Duración.
La duración mínima es de cinco años. En los casos en los que se haya pactado una duración mayor, los contratos se entenderán celebrados por cinco años. Una vez cumplido el plazo del arrendamiento, el propietario podrá recuperar la posesión comunicándolo con un año de antelación al arrendatario.
En cuanto al pago de la renta, este será libremente por las partes. Si se paga parte en especie y parte en dinero, la parte en especie deberá convertirse en dinero, para poder hacer el cómputo total de la renta arrendaticia.
Gastos y mejoras.
Ambas partes están obligadas a permitir la realización de las obras, reparaciones y mejoras que pueda hacer la otra parte. El arrendador está obligado a llevar a cabo todas las obras que sean necesarias para la conservación de la finca. El arrendador está obligado a hacer las obras necesarias para el buen funcionamiento del riego, ya sea mejorándolo o modernizándolo cuando así lo disponga una resolución administrativa o judicial firme. En los casos en los que estas obras revaloricen la explotación, el arrendador tendrá derecho a elevar la renta en proporción. El arrendatario podrá rescindir el contrato de arrendamiento si no está conforme.
Tal y como dispone el artículo 20:
Al arrendatario corresponde hacer las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del regadío que sea también propia del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución de la renta, ni a la prórroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa.
Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presumen que han sido efectuadas a cargo del arrendatario. Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador.
Terminación del arrendamiento.
La causa principal será la expiración del plazo por el que se firmó el contrato, pero existen otras causas como la pérdida total de la cosa arrendada, pacto entre las partes, desistimiento del arrendatario, muerte del arrendatario, en los casos de personas jurídicas si se extingue su personalidad, etc.…
Resolución del contrato a instancias del arrendador.
El arrendador puede resolver el contrato en caso de impago de la renta, si el arrendatario ha incumplido respecto de las obligaciones de mejora o transformación de la finca pactadas en el contrato, no explotar la finca o destinarla a fines diferentes de los pactados en el contrato. En los casos en los que se produzca subarriendo o cesión y estos no se encontrasen pactados en el contrato y causar graves daños a la finca mediando dolo o negligencia.
Enlaces externos.
Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos. BOE-A-2003-21616 Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.