La necesidad de recuperar un piso arrendado o los subarrendamientos son algunos de los temas que más preocupan.
El alquiler de vivienda habitual plantea tantas dudas día tras día. Por eso, presentamos la segunda parte del artículo anterior.
Tabla de contenidos
¿Puedo reclamar la vivienda alquilada si tengo necesidad de mudarme yo o un familiar?
Sí, pero con ciertas condiciones. La primera y principal, es que se haya hecho constar en el contrato esa posibilidad:
- Cláusula no incluida: En el caso de que no exista en el contrato dicha cláusula, no es posible ejercitar la necesidad de vivienda.
- Cláusula incluida: Si la necesidad de vivienda consta en el contrato, el arrendador deberá comunicarlo al menos con dos meses de antelación al inquilino, especificando la causa. El arrendatario estará obligado a entregar la vivienda alquilada.
Si el propietario/arrendador o sus familiares no han ocupado la vivienda en el plazo de tres meses, podrá el inquilino solicitar que le restablezcan en el alquiler por un nuevo plazo de cinco años o solicitar una indemnización por los gastos de desalojo de la vivienda hasta el momento de re-ocuparla o ser indemnizado con un mes de renta por cada año que quedase por cumplir del contrato de alquiler.
¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual?
Los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen una duración de cinco años. Concretamente, lo que contemple el contrato (por ejemplo, un año), más las prórrogas hasta sumar un total de cinco años.
Da igual que el contrato establezca una duración inferior a los cinco años porque la Ley de Arrendamientos Urbanos establece en el artículo 9, que el plazo mínimo son cinco años de duración.
¿Se puede subarrendar la vivienda alquilada?
Sí, pero siempre que lo contemple el contrato de arrendamiento. En el caso de que en el contrato no exista pacto expreso para el subarriendo, se entiende que está prohibido subarrendar la vivienda o parte de ella.
¿Es obligatorio que el inquilino resida en la vivienda alquilada?
No, no es obligatorio si en la vivienda residen su cónyuge, siempre que no estén separados legalmente o, de hecho, y o sus hijos dependientes.
¿Cuándo puede el arrendatario desistir del contrato de arrendamiento?
Transcurridos seis meses desde la firma del contrato de arrendamiento y tras haberlo comunicado al arrendador con al menos treinta días de antelación. Es posible que en el contrato exista una penalización que el inquilino deberá abonar en el caso de que desista del contrato de arrendamiento.
¿Si el inquilino se divorcia puede seguir viviendo en el inmueble?
En los casos de divorcio, separación judicial o nulidad del matrimonio, seguirá residiendo en la vivienda quien determine la ley, ya sea el inquilino o su cónyuge no arrendatario. En el caso de que se trate del cónyuge no arrendatario pasará a ser el titular del contrato debiendo de hacer frente de la renta del alquiler. Esta situación se deberá comunicar al arrendador en el plazo de dos meses desde que se dictó la resolución judicial.
¿Qué ocurre si fallece el inquilino?
Que podrán subrogarse en su lugar, su cónyuge viudo si convivía con él, sus descendientes si dependían de él o hubiesen convivido con él durante los dos últimos años antes del fallecimiento, los ascendientes si hubiesen convivido con él los dos últimos años, y sus hermanos si concurriesen las circunstancias anteriores.
Sin embargo, existen más casos específicos:
- También podrán subrogarse las personas distintas a las mencionadas anteriormente siempre que tengan reconocido un grado de minusvalía igual o superior al 65%.
- Si existen varias personas que puedan subrogarse en el arrendamiento se estará al orden del párrafo anterior, pero los padres septuagenarios tienen prioridad sobre los descendientes.
- Entre ascendientes y descendientes se preferirá al más próximo en grado y entre hermanos se preferirá al de doble vínculo frente al medio hermano.
Esta situación se debe notificar al arrendador en un plazo de tres meses desde el fallecimiento del inquilino, acompañando a la comunicación el certificado de defunción del arrendatario y la identificación de la persona que se subroga en su lugar.
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que tengan un plazo de duración superior a los cinco años que contempla la ley, podrán contener una cláusula que niegue el derecho a subrogarse en el lugar del inquilino si este fallece, una vez transcurridos los primeros cinco años de duración del contrato de arrendamiento.
¿Existe una renta máxima o mínima de alquiler?
No. Desde la firma del contrato el inquilino está obligado a pagar la renta pactada en el contrato de alquiler.
La renta se pacta libremente entre las partes.
El pago de la renta se hará preferiblemente por medios electrónicos, sirviendo la mera transferencia como recibo de ese pago.
En los casos en los que no se pueda pagar la renta por medios electrónicos se podrá pagar en metálico, expidiendo el arrendador un recibo al recibir el pago de la renta.
¿Cómo se actualiza la renta del alquiler?
Para actualizar una renta de alquiler hay que acudir a la página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana Tengo que actualizar el precio del alquiler: ¿cuál es la cantidad máxima que corresponde según mi contrato? | Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Existen dos posibilidades, que el contrato de alquiler sea anterior a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 26 de mayo de 2023 o que sea posterior a esta. Una vez aclarado esto, sólo hay que introducir la renta a actualizar y nos dará el incremento total de la renta del alquiler.
La renta actualizada es exigible al inquilino desde el mes siguiente en el que se haya notificado al inquilino la actualización.
“No cabe notificar por WhatsApp o verbalmente la actualización de la renta del arrendamiento, hay que hacerlo por escrito porque así lo establece la ley.”
La mejor manera de hacerlo es mediante carta certificada, burofax o buromail.
¿Tienes más consultas?
Hemos respondido con esta segunda entrega de preguntas y respuestas sobre alquileres de vivienda habitual a muchas de las preguntas que suelen hacernos en el despacho. Si tienes alguna otra pregunta que no esté entre las que hemos formulado, no dudes en contactar con nosotros.
Enlaces externos.
Ley de arrendamientos urbanos 29/1994, de 24 de noviembre. BOE-A-1994-26003 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.